一进二月,马上到春节,过了年才算新一年真正的开始。

 狗年,旺旺,旺旺旺!在中国传统中狗是忠义的象征,狗来富猫来发,连人好运连连也被称之为交了狗屎运,近几年,狗更是成了兴旺的象征。

对于狗年的无锡房地产市场,狗屎运会来临吗?

1、政策不可能有大松动,因城施策,一区一策精准调控红利凸显,房地产市场政策,在“房住不炒”的大前提下,微调可能性增大,特别是限网签等问题将会得到缓解,限购区域会不会有所变化。

2018年市场热度将有所下降,全国市场基调在“房住不炒”精神的指引下几乎不可能会放松,无锡作为16、17年价格涨幅“明星”城市,政策更是不可能有大松动。客户端的限购限贷、开发商拿地限制条件多、网签备案限制导致资金回笼问题三大问题,从需求端到供应端再到信贷端去杠杆全方位调控,特别是网签备案问题,无锡在全国排在合肥之后,为全国较为典型城市。因为网签备案等政策影响,开发商现金流成为最大难点,企业资金受限,限制了房企在无锡的布局发展。如无锡某公司2017年度10多个项目但销售总额逾200亿,备案数不到90亿,现金流不足。据传该公司虽然在无锡有十余个项目,但非常看好无锡市场,但因现金流问题放弃原在锡继续拿地的计划。

据易居中国CEO丁祖昱在不久前上海举行的”2018相信未来”新年报告会透露,无锡签约不备案为10210套,约153万方。据行动力广告总经理刘新宁判断,无锡的真实销售数据基本需要在备案数上再加300万方,不备案预计超过20000套。

我们要相信政府也会看到这些问题的存在,也会积极想办法解决这个堰塞湖的问题。相对而言无锡楼市在2018年一开年将会较艰难,延续去年的市场态势。春节过后将会有所缓解,特别是网签问题将会得到缓解,而下半年市场好坏完全取决于政策走势和地方政府如去理解因城施策,一城一策,精准调控的精准度和取舍。

2、2018年成交量预判来看,在政策的不断发酵下总成交量将有所下降,原因是前期低价地楼盘将基本去化完毕,大部分高价地入市价格产品叫好,价格市场接受不高,市场容量有限,实际库存不高,成交量将下滑明显。

(1)2017年从备案和公开数据表明成交下降51%。据克而瑞统计:无锡商品房共计成交567.83万方,环比2016年减少45.5%;成交套数51079套,环比2016年减少45.1%。全年无锡市区商品住宅成交449.87万方,环比2016年减少51.0%;成交套数35819套,环比2016年减少53.0%,成交面积和套数创近4年来新低(受网签政策影响,数据仅供can考)。

(2)而真实的市场数据究竟如何,加上未网签的房源成交量接近850万方,和2016的880万方相差无几。 无锡的真实销售数据基本需要在备案数上再加300万方,不备案预计超过20000套。这个数据应该比较靠谱,否则为什么在无锡几乎所有楼盘逢开盘就售90%以上,所有楼盘全部热销。

(3)如此看2017年无锡的楼市销售并没有下降,而是维持在了一定的高位,更为可怕的是2016年的销售中外地人士占比超过50%,一度甚至到了65%,而2017年因限外限购的原因,外地人只能买一套,可以说外地人占比大幅度下降,在此情况,市场销售依然维持有一定的高位,就耐人寻思了。可见本地市场依然有较大的潜力可挖,特别是改善性居住客户,在去年销售中改善性居住的产品销售率同比上涨较大。

(4)从无锡市市区商品住宅库存结构分析看,改善性居住乃将是主力军。

注:数据来源克而瑞,2017年库存截止11月30日

2018年无锡改善性居住需求会不会大爆发?其关键还是地段(学区)和价格、户型产品,地想卖得好,光靠忽悠可不行,要靠产品好。

从无锡现有库存581万方看,理论去化需要12个月,去除未备网签的而实际库存约380万方,大概7个多月,购房者可以挑选的房子并不多。

3. 项目热销程度也呈现两极分化,市场日趋股市化,营销手段创新。开发企业区域性价格松散联盟初现。

第一类刚需市场需求依然存在且基数较大,价格适中项目去化难度较小,以锡山区、新区、惠山区跑量项目为主,主力价格在14000元/㎡以下。第二类是高端改善市场,以金茂府、郎诗为代表的无锡金字塔尖的改善需求,主力价格在25000元/㎡以上。在这个区间的大多数项目明年销售难度较大。从最近开盘的绿城凤起和鸣和中锐星公元看,价格3万元左右,在恶劣天气中开盘,居然成交达80%,可见无锡的购买力不低。

开发商更趋于理性,老百姓观望情绪更浓,营销模式改变,房交会成为鸡肋,跨界活动事件营销成为主流,开发商在去年土地市场结盟拍地后,区域性价格联盟初现。同类产品、同一区域会因产品和营销模式、营销手段不同而出现淡市旺销。

4、2018年成交价格来看,高地价项目入市,成交价格将有一定提升,尽管好房子依然受追捧,但是成交量无法大幅上行。

随着2016年高地价项目入市,实际成交房价将越来越高,到了2018年,随着高地价楼盘的入市,很多楼盘直接飙到了3万+,2.5万+的房子也遍地都是。单价1.6万,总价在200-300万的改善房源越来越少,太湖新城的高层产品都要在2万+,甚至3万+,2万以下的楼盘就只有3个。

因为网签备案等政策影响,开发商现金流成为最大难点,下半年,不排除部分开发商在回款受限的巨大压力下,将会有部分项目选择降价跑量获取更多回款。

对于2018年房市的预测连任志强都说不好判断,影响房市的事儿太多。况且房市让猪来判断(我属猪,土猪)本来就是搞笑。

在2018年皑皑白雪将要融化,世界恢复出本来的面貌时,开发商还是学学土狗,自个在外觅食却依然对主人忠心耿耿,不离不弃。开发商的主人是谁,是市场?是业主?还是其它?你懂得。做城市美化师,做百姓宜居生活的营造者,因为这是开发商历史赋于责任,你无法置之度外。狗年能不能交狗屎运全靠自己。