6月13日,由乐居联合中洲花溪樾全程直播的无锡土拍落下帷幕,本次土拍7宗地块揽金超100亿元,4幅地块底价成交。最让人瞩目的就是惠山区亿仁医院北地块,不仅溢价率10.06%为本次土拍最高,楼面价近9000元/㎡刷新区域最高楼面价。

4幅地块底价成交,周新路地块被“秒拍”

梁溪区下甸桥地块(XDG-2018-10号地块)、梁溪区小天鹅地块(XDG-2018-11号地块)、新吴区宁乐路西地块(XDG-2018-3号地块)、锡山区市民公园北地块(XDG-2017-34号地块)各有1家房企报名,毫无悬念底价出让,分别被万科地产、绿地香港、招商地产、美的地产拿下。

其中,为保障棚改安置需要,梁溪区2幅地块均有配建定销商品房需求,下甸桥地块定销商品房建造面积52335.5㎡,毛坯均价9500元/㎡;小天鹅地块定销商品房建造面积51235㎡,毛坯均价8800元/㎡。与这2幅地块的起拍楼面价相比(分别为8277.65元/㎡、7015.33元/㎡),定销商品房毛坯价与起拍楼面价仅有1000-2000元/㎡的差价,因此,2幅地块底价成交也在意料之内。

即使是底价成交,但也不要忘记,新吴区宁乐路西地块的起拍楼面价7993.04元/㎡也算得上是相当高了,仅次于中海寰宇天下保持的区域最高楼面价纪录8012元/㎡,以太科园板块的区位条件却已达到新吴区中心板块的地价,很难说新吴区的房价不会作出相应调整。

 

此外,滨湖区的周新路地块虽然有2家房企报名,但是正式竞拍时仅2轮竞价就就直接被龙湖地产摘得,过程之迅速堪称“秒拍”,溢价率仅1.27%,最终楼面价12837.78元/㎡。

太湖新城地价降低是房价下跌的征兆?

本次土拍中被业内看好的太湖新城吴都路地块并未创造奇迹,经过36轮竞拍,万科以21.85亿元竞得吴都路地块,溢价率9.25%,楼面价14215.34元/㎡。值得一提的是,地块周边距离最近的雅居乐南侧地块在去年10月同样被万科拿下,楼面价却高达16543.78元/㎡。

太湖新城板块地价的降低,被不少购房者视为房价下跌的征兆,然而别高兴得太早!万科作为无锡知名的高品质房企,开发的楼盘项目一向是高定位、高价格。业内人士分析,万科极有可能将这块地与之前的雅居乐南侧地块一起联合开发,项目定位或将是万科最高端的翡翠系列。

而且,此次拍得的吴都路地块要求成品住宅比例不得低于50%,相对于太湖新城的毛坯房源价格,该地块未来开发产品价格显而易见会更高。

刚需空间进一步缩小,惠山区房价洼地迎来大翻身

6月13日的土拍中有3家房企报名惠山区亿仁医院北侧地块(XDG-2016-40号地块),同时也是参与竞拍房企最多的地块。同时,该地块也不负众望,以14.77亿元被龙湖摘得,溢价率10.06%是此次土拍中最高,楼面价8920.25元/㎡刷新区域最高楼面价(8247元/㎡)。

过去,惠山区被称为无锡的房价洼地,如今,土地市场上的表现足以证明昔日的房价洼地迎来翻身时机。以亿仁医院北侧地块8920.25元/㎡的楼面价估算,未来该地块开发产品的价格在18000元/㎡左右,再加上该地块成品住宅比例必须达到100%的要求,这个估算价格还会更高,达到2万以上也有可能。

该地块周边楼盘如龙湖天宸原著、万科天一新著、万科天一玖著、太平洋城中城等,在本次土拍之后,或将迎来一波房价调整。这也意味着,原本刚需购房者在惠山区还有一点选择空间,如今刚需买房空间进一步缩小。

房企依旧看好无锡市场,但资金压力不可避免

自2018年以来,资管新规出炉,楼市政策收紧,意味着房企通过非标融资的难度越来越大。在楼市调控持续严厉的背景下,随着融资成本的提升,房企的经营压力也在加大。与此同时,下半年地产业即将迎来债务到期高峰,在非标和贷款融资监管趋严的背景下,债券融资额也开始回落,个别房企恐将面临现金流断裂的风险。

之前4月26日的土拍中国瑞、光明、康桥三家房企首进无锡,而在本次土拍中,据了解,新吴区宁乐路西地块是由招商蛇口、中骏地产通过招拍挂的形式首入无锡,与美的地产联合开发。这足以说明,房企依旧看好无锡市场,只不过由于资金压力,拿地不免谨慎了许多。

最后,总结一句,此次土拍理性收场,并不意味着楼市会歇,房价会跌。可以预见的是,土拍过后,该抢房的抢房,该摇号的摇号,真正的买房人已在去楼盘的路上。