正文

  在房产市场上，购房者应该是比较憎恶开发商“捂盘”销售策略的，尤其是现在无锡房价已经涨到了这个高度。

  而今天踩盘报告介绍的这个项目为什么称之为“神盘”呢？

  神速应该更为贴切，毕竟从售楼处示范区公开到首开仅仅11天的时间。首开至今不足1个月，3栋楼已经所剩无几。

售楼处实景

  这就是，融创·运河映。

  楼盘基础信息

  项目名称：融创·运河映

  占地面积：42366.20㎡

  产品类型：8栋高层及底商

  交房标准：2750元/㎡（备案）

  户型面积：89、108、143㎡

  梯户比：2梯4户、2梯2户

  容积率：2.0

  总户数：786户

  车位数：869个

  开发商：无锡瑞衡置业有限公司

  物业公司：融创物业服务集团有限公司

  01.地段&配套

  新老城交接处，运河、快速内环支撑

  融创·运河映位于梁溪区运河西路和新苏路交界处西南侧，属于梁溪主城南长板块。

项目周边道路

  项目西侧的运河西路，不仅沟通着无锡新吴、梁溪、滨湖以及惠山各区，早在2018年5月整个运河西路就南北贯通了，也就是说去江阴、常州更为方便了。

运河西路区位图（来源于网络）

  自项目售楼处沿着芦中路往520m左右就有个上金城高架的匝道，上了快速内环，也比红绿灯排队来得快（不过还是安全最重要）。

  这个位置算是无锡梁溪与滨湖交界的地方。项目本身位于梁溪主城区，可以享受主城区的各种成熟配套，同时又可以很方便的连通滨湖经开区。

梁溪运河畔排布

  可能说到梁溪，其他区域认可度并不高。因为梁溪地块饱和、人口集中、多老小区嘈杂。但不可否认南长板块居民地域情节还是比较重的，而南长运河畔的宅地还是比较稀缺的。

项目区位图

  1、交通配套

  除了上述的金城高架、运河西路，由项目北侧芦村路往西500米不到为南湖大道，熟悉的朋友应该知晓沿着南湖大道一直往北即是太湖，自驾出行还是较为便利的。

无锡城市交通图（航拍）

  公共交通方面，运河西路上距离售楼处直线距离300-400米有2个公交站台，后续可根据入住楼栋位置选站点，不过途径公交线路都仅有139路；而南湖大道上的芦庄一区公交站台路线有7条。

无锡城市交通图（航拍）

  而距离项目较近的地铁站要数梁东路上的地铁1号线扬名站，共享单车沿着芦中路往南骑行1400米可到达。

  2、商业配套

  项目芦中路和芦村路交汇处位置自带2000平的农贸超市及少量沿街商业。

项目自带商业位置

  而周边成熟小区底商基本已呈现，便利店、餐饮、幼儿早教等商业比较成熟，晚饭后散步范围内可顺路采购。

清扬路茂业实拍

  大型商场主要依靠金石东路往西的万象城，及清扬路茂业，或者太湖新城商圈，距离都超过了2公里，可自驾出行。

  3、教育配套

  芦中路上，距离项目200米左右无锡市滨河实验小学已经投入使用；同时，板块内扬名实验学校选址已公示。具体以政府学区划片为准。

无锡滨河实验小学实景

规划学校位置图

  4、医疗配套

  距离项目约2公里左右为无锡市人民医院和市儿童医院，作为一所三级甲等现代化综合医院，本地居民认可度还是很高的。

  02.产品&规划

  城中运河畔低密盘，户型抢眼 

  融创·运河总占地4.2万方，容积率2.0。规划了8栋装修住宅（1栋18层、2栋22层、5栋27层），及少量商业。

沙盘规划实景图

  在无锡市面上体量算少的，即使如此，项目规划还在小区中心位置给了景观园林以15000㎡左右的超大发挥空间。

园林效果图

沙盘园林景观展示

  置业顾问介绍，1900㎡阳光大草坪、6号楼前将打造740㎡儿童乐园、以及彩虹天光客厅，后期交付后都将面向业主开放，不同年龄层都值得拥有生活的乐趣。

沙盘彩虹客厅展示

  从沙盘和规划图中可以看到，项目楼栋以围合式布局，这样布局可以为业主营造更开阔的公共空间、楼栋围着中心园林景观视野开阔、楼间距阔，私密性强。据案场介绍，6号楼距前侧2号楼楼间距约82m，正前方拥有中心园林景观的7号楼楼间距更是喜人，楼间距阔绰的同时私密性都有了保证。

楼间距惊人

  项目目前公示了3张户型图，其中143㎡户型图一经出街就抓住了人们的眼球，早在3月底朋友圈就被这张户型图刷屏了。

成功引起了网友的兴趣

  五开间朝南，大横厅设计，开间约9.35米三阳台，尺度宽阔。

神仙户型

  整个项目仅7号楼这栋楼有143平米户型，总共72套，均价约26000元/㎡，不过首开时就已去化差不多了。

  另外2个户型面积分别为89、108㎡的中小户型，整体来看都较为方正。

沙盘实景图

  6、8号楼中间套建面约89㎡，边套户型为108㎡，据了解8号楼首开后紧急加推，目前推售的3栋楼仅剩少量89㎡户型在售。

  从官网公示的备案价来看，毛坯均价24390元／㎡、精装均价2750元／㎡，整体备案均价27140元／㎡。

项目备案价

  单从89、108㎡样板间来看，运河映这次把尺度也做到了极致。入户门框高约2.3米；各房间门都做到顶部，对于高大个来说也没压抑感。

样板间实拍

  卫生间的加热去雾镜、毛巾烘干架；厨房下沉式水槽；装修带中央空调、新风系统和地暖三大件，中央空调和新风系统有2个出风口，一个对着客厅，一个对着餐厅。

对着餐厅的出风口

89㎡样板间实景—玄关

89㎡样板间实景—客厅

89㎡样板间实景—卧室

89㎡样板间实景—厨房

108㎡样板间实景—客厅

108㎡样板间实景—阳台

108㎡样板间实景—卧室

108㎡样板间实景—厨房

108㎡样板间实景—卫浴

  三、价格及购买建议

  从项目目前的报价来看，还是略低于备案价的。项目毕竟首开不到1个月，首开价格与周边项目来去并不大，毕竟周边毛坯新房价格也达到了23000-25000元/㎡，据说近期优惠收回，售价自然会上调，首开阶段必定是入手的最佳时期。

  再者143㎡没啥好说的，项目现在主推的89和108㎡户型，基本不能满足一个大家庭的居住需求，如果入手两套的话成本就太高了。不过不少意向客户本身就居住在南长板块，距离父母家并不算远，平时也能照应到。

  另外一方面是项目的地理位置的确稀缺，再加上大牌房企优势明显，造景保证，对于那些自住需求的客户，尤其是主城党来说， 是有一定吸引力的。