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  编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注无锡。

  乐居买房 吴松伟 发自无锡 4月底无锡迎来了集中土拍，本次集中土拍16宗地块揽金近256亿，总租赁住房面积超19万方，仅一宗宅地未触顶限价。

  由于限价政策，集中土拍的热度一时之间传导不到新房市场，但灵敏的二手房市场早已有了相应变化，在土拍后的一个月，无锡的二手房市场价格迎来了新格局。

5月无锡新房成交价上涨

  此次集中土拍，带来的是无锡楼市地价格局的变革。

  除2宗摇号地块以外，13宗宅地触顶限价+租赁住房面积，使得这些地块的实际地价成本更高，带来的是板块地价的刷新。

  而地块周边不少楼盘也随土拍而动，及时发布了调价信息。

  仅以西漳板块为例：集中土拍中，天一新城西漳站区仅有1宗宅地出让，XDG-2021-8号地块（西漳8号地块）由万科竞得，楼面价16000元/㎡+租赁住房面积21400㎡，溢价率18.51%。

  土拍后，地块周边项目价格信息如下：

  据克而瑞数据显示，土拍后的5月，无锡商品住宅均价为21012元/㎡，环比涨1.49% ，从今年以来的房价走势来看，整体无锡房价仍呈上升趋势。（注：或受高价盘备案影响，数据仅供参考）

土拍+学区，无锡二手房全面涨价

  二手房真的越来越难买了！

  土拍过后的一个月内，无锡二手房开始全面涨价。

  从近12月的二手房房价走势来看，在4月30日无锡集中土拍告一段落后，二手房价格快速拉升，无锡5月二手房均价 14744 元/m²，环比上月上涨 0.21% ，同比去年同期上涨 9.79% 。

  按区域来看，各区域二手房均价都有不同程度的上升，其中梁溪区以18017元/㎡的均价位列各区第一，涨幅方面，梁溪区环涨0.37%也是各区之中最高。

  二手房涨价背后，集中土拍地价上涨的原因不容忽视，但另一方面，5月份无锡二手房市场还有一件大事：

  5月12日，2021无锡市区公办小学施教区、公办初中对口小学方案公布，学区划分的变化让部分二手房小区迎来了涨价的机会。

  例如山明四村，从今年1月起房价就在持续飙升，官宣证实划入了南师大附小的学区范围后，房价仍有小幅度的上涨，目前最新均价18726元/㎡，环比5月上0.06%。

土拍热门板块成为涨价主力军

  在集中土拍中，一些竞拍的热门地块，周边的二手房也成为了这轮涨价的主力军，以三个热门板块为例：

  经开区：

  集中土拍中最引人注意的无疑是仁恒竞得的经开区XDG-2021-10号地块（经开区南外国王学校南侧地块）。

  一方面，该地块是仁恒首进无锡的第一个项目，备受市场关注；另一方面，该地块楼面价19500元/㎡，溢价率11.04%，自持租赁住房面积达56400㎡，几乎是该地块总建面的三分之一，实际地价成本远比想象的要高。

  该地块周边的二手房小区并不多，主要有双茂佳园、仙河苑、贡湖苑等，近期价格变化如下：

  锡东新城：

  XDG-2020-73号地块（锡东新城龙湖东下部住宅地块）由华润摇号竞得，楼面价17637元/㎡，溢价率6.89%。

  地块周边二手房小区比较多，尤其以之前的商品房小区为主，近期价格变化如下：

  城铁惠山站区：

  在集中土拍中，城铁惠山站区有2宗宅地出让，均被融创拿下。

  XDG-2020-43号地块（城铁惠山站区21号地块）楼面价9600元/㎡+租赁住房面积10600㎡，溢价率20%；

  XDG-2020-46号地块（城铁惠山站区23号地块）楼面价9600元/㎡+租赁住房面积11600㎡，溢价率20%；

  这2宗相邻地块周边二手房小区较少，主要以商品房小区为主。

二手房越来越难买，指导价仍在路上

  土拍、学区的轮番轰炸之下，二手房越来越难买已经成为共识。

  5月21日，无锡“2020年度无锡市区经济适用住房、拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准”出炉，涉及无锡6区291个小区，从2021年7月1日起执行。

  相对去年而言，2021年7月1日上市交易拆迁安置住房、经济适用住房小区所需缴纳的土地出让金均有不同程度的上涨。比如滨湖区泰康新村将由2350元/平米，调整至2820元/平米，上涨幅度470元/平米，涨幅20%。梁溪区沁园新村将由2550元/平米调整至3190元/平米，上涨幅度640元/平米，涨幅超25%。

  据悉，自2016年12月1日安置房放开上市后，安置房和经适房就成了二手房交易市场中当仁不让的主角，并屡次上榜二手住宅成交前十的榜单。根据前不久市房屋交易管理中心“出炉”的今年3月份房地产市场运行数据，在二手住宅成交面积****0中，安置房小区占了6席。业内人士分析，现在不少锡城安置房房源品质和细节都不错，尤其是地理位置，受刚需喜爱。

  土地出让金的提升，让后期的无锡二手房市场上更少了一大批“廉价”房源。

  此前，今年3月，无锡曾出台新政，重点提出：借鉴深圳等先行城市的经验做法，逐步完善二手住房价格信息发布机制。在这一过程中，行业主管部门将加强与有关权威研究机构的合作，确保数据质量。二手住房价格信息发布后，中介机构受理的、发布的房屋挂牌价格应与参考成交价格相一致；不得鼓动卖家虚高报价，不得捏造虚假高价成交案例。

  随着二手房价格的上升，后期政策调控仍有空间，相信未来指导价的出台也将逐步改善二手房市场现状。