在经历了9月、10月的断档期之后，11月以来，上交所和深交所对房地产资产证券化产品的审批速度明显加快。
图：2021年6-11月房地产资产证券化产品审批情况(单位：亿元)
数据来源：CNABS，CRIC整理
中国资产证券化分析网(以下简称“CNABS”)的数据显示，2021年6—10月，单月受理以及反馈的房地产资产证券化产品规模主要集中在300亿元左右，但进入11月，相关产品发行规模飙升至2147亿元。其中，有23只共约674亿元资产证券化产品，在受理后的当月即获得通过或者得到反馈意见。
资产证券化以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金。资产证券化产品的背后是经过评估、能稳定获得现金流的底层资产，因其融资成本较低，在行业内即便是自身融资能力较强的房企也更倾向于使用这种融资模式。
2021年1—7月，房地产行业资产证券化产品的发行一直还较为活跃，但自8月份开始，相关产品的发行规模明显减少，甚至到9月、10月，还出现了断档的情况。这主要是因为在“房住不炒”政策下，从5月起，中国证券投资基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，这在一定程度上影响了房企发行资产证券化产品的热情。
克而瑞研究中心的统计数据显示，自9月份以来，发行资产证券化产品规模较大的企业主要以国企、央企为主，同时还囊括一部分商业运营规模较大的民营房企。其主因在于，资产证券化对发债主体的信用评级和底层资产要求相对较高，资产的地理位置、存续时间、持续运营能力，以及可处置性等评估因素。因此，规模较大的国企、央企因融资能力优势更易获得审批，而拥有良好存量资产的民营房企也更具发行优势。
早在之前，行业的融资环境已出现“解冻”信号，随着近日央行宣布降准，房企的整体融资环境有望进一步改善。我们预计，房地产行业内有可能会再度形成一波发行资产证券化产品的高潮。
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