朱一鸣等:房企境外资产处置集中度明显提升

2022-01-15 00:29:20|来源:中新经纬
摘要|

  近两个月以来,房企的境外资产处置集中度明显提升,且涉及资金数额较为庞大。据克而瑞研究中心不完全统计,自2021年11月中旬至今,房企处置海外资产事件近10起,涉及资金约496.5亿元。

  房企处置境外资产的物业类型多以住宅、商业、办公等地产项目为主,且英、美两国待处置资产数量较多、金额较高。

  总体而言,房企境外撤资,是在国内外经济环境、行业发展背景下,对自身战略布局、现金流压力、资产配置等多方面综合考量后的选择。

  其一,2020年受疫情影响,部分头部房企境外项目销售业绩显著下滑,或是房企选择处置境外资产的重要原因之一。

  据克而瑞研究中心监测,近两年来,包括万科、中海、绿地等企业在海外的项目均因疫情受到不同程度影响。如绿地2020年海外项目因疫情影响,销售周期和开发周期进一步拉长,导致成本增加及折现时间加长,共计提跌价减值损失9.91亿元。

  同时,房企在当前节点处置境外资产,一方面是境外市场下行期的战略性收缩;另一方面,部分房企可以抓住资产收割窗口期,收获一波资本红利。如长实集团于2021年12月处置的瑞银伦敦总部大楼,企业持有3年约获利30亿元人民币。

  其二,2022-2023年,房企将迎来境外债到期高峰,集中偿付压力凸显。克而瑞研究中心数据显示,71家样本房企在2022年、2023年到期的境外债规模分别达到1145.8亿元和1184.7亿元,处于2017年到2026年这十年间的峰值。同时,国内“三道红线”融资监管政策持续深入。

  房企一方面面临境外债偿付压力,另一方面国内融资规模受限,借新还旧操作的空间有限,“双面夹击”之下,部分房企选择处置部分境外资产以缓解流动性压力。

  其三,处置部分境外资产也是企业资产优化配置的一种重要方式。企业可以借此降低海外项目风险、提升投资回报率。

  长期来看,全球化资产配置在风险分散、市场拓展、产业协同等方面的利好依旧存在。但目前,疫情在国际范围内控制形势仍不容乐观,中国境内情况则相对可控,地产投资风险相对较低。2021年年末,随着政策在融资、供地等方面释放出利好信号,2022年房企或有望迎来土拍的窗口期。房企借契机处置境外资产,可以为境内企业发展投资蓄能。

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