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近日，美的置业发布2024业绩报告，给出了一份当下房企“逆势突围”的样本。公司全年营收达37.3亿元，同比增长33%；归母核心净利润5.0亿元，同比增长25%，毛利率提升至35.7%……各项数据可圈可点，凭借战略定力与业务重构，美的置业展现出穿越周期的强劲增长动能。

当前，美的置业首个代建项目东城·美的东望府已亮相无锡，除此之外，美的置业也已在徐州、贵州、洛阳等城市签署多个代建项目，开启轻资产转型新篇章。值此美的置业进入无锡十周年之际，我们对话美的置业沪苏公司总经理敖先珍，从战略升维、城市深耕到未来布局，解码美的置业从“规模追赶”到“价值引领”的转型逻辑，探寻土地之上的发展密码。

（无锡东望府）

01

战略升维：轻重并举穿越周期

问：作为民营房企中少数实现稳健增长的标杆，美的置业近年来的战略转型备受关注。在行业深度调整期，美的置业如何通过战略转型应对市场变局？如何顺利穿越周期？

敖先珍：行业的变革倒逼企业重新定义生存逻辑。面对行业长期调整，企业需兼具“顺势而为”的敏捷与“逆势破局”的定力。我们选择了轻重结合的路径，正如公司董事会主席、执行董事郝恒乐在2024年度业绩会上说的：“我们会全面发力，轻重结合，充分发挥公司的品牌、资金和美的体系里产业的协同优势。”

对我们来说，“轻重并举”不是选择题，而是必答题。美的置业的战略转型，本质是从“规模扩张”转向“价值创造”，核心在于依托集团的制造业基因，通过业务重组，从“增量开发”转向“存量运营”，形成开发服务、物管服务、资产运营、房地产科技四大业务矩阵。

（佛山上华智能智造产业园）

其次，多元化增储，锚定高价值“粮仓”是战略落地的根基。我们在坚持城市深耕的同时，将加快“城市换仓”动作。具体而言，我们将通过多元化增储模式（包括TOD、产业勾地、国企合作、城市更新等），向核心城市聚焦，持续提升土地储备面积占比；后期，我们沪苏公司也将聚焦长三角高能级城市，比如：上海、苏州、无锡等地，以“城市服务商”的角色，深度参与这些城市的更新和发展，实现土地储备与城市势能的深度绑定。

最后做精代建赛道，寻求新一轮增长机遇。在房地产行业步入深度调整阶段的大背景下，因其独特的商业模式和较低的风险特性，代建业务迅速成为诸多房企眼中的“香饽饽”，代建看似门槛低，实则对企业的全链条能力要求极高，以东城·美的东望府为例，这是我们首个代建项目，也是集团战略转型的标杆实践。沪苏公司作为转型先锋，通过输出品牌、产品力、高效的开发效率和全周期管理能力，与东城集团实现了资源互补，共同为锡东人民带来高品质的豪宅作品。

（无锡）

02

择高而立：“城市换仓”背后的价值重构

问：刚刚您提到“城市换仓”是城市深耕策略的核心，如何理解这一概念？沪苏公司的具体实践是什么？

敖先珍：当前政策暖风频吹，经历周期波动的房地产行业，土拍市场和销售市场，均出现了明显的分化、背离之势，盲目扩储已成过去式，有限的资金必须用在更加安全、更加核心的土地资源上。

所谓“城市换仓”，本质是跳出“以量取胜”的惯性思维，转向“以质换仓”，其核心逻辑是：用城市红利对冲行业周期风险。所以，一方面我们通过退出低效地块、置换优质资源，实现土储结构升级，另一方面，持续深耕城市，提升核心城市优质土储占比，为城市提供更高附加值的人居解决方案，实现对高能级城市的深度价值挖掘。长三角是中国经济最活跃的板块之一，而沪苏公司聚焦的上海、无锡、苏州等城市，不仅具备强经济韧性，更在产业升级、人口导入、政策红利等方面优势显著，这对地产行业来说是极大的助力支持。

以无锡为例，其人均消费力、城市配套成熟度、产业转型速度均位居全国前列，我们通过持续深耕，落子十五个项目，推动了无锡的人居升级与城市更新。2016年，我们把5M智能化社区引入无锡，在锡东打造公园天下；2021年，山水拾涧创新性地打造了首个折叠园林；2022年，云璟提前预判改善需求，用更加升级的“AI智慧社区”领跑空间智能新赛道，同期云开东方以宋风美学破局，在同质化竞争中撕开缺口……

（美的置业云开东方实景图）

也正是对产品的精钻细研，2022年我们以32.6亿进入无锡前十，2023年以近50亿销售额拿下无锡全口径第一；2024年，我们稳居全市前三，也是榜单前5家公司里唯一的民营企业，我们的云璟、云开东方两个项目在锡山区长期霸榜前二，山水拾涧、桂语云间也在滨湖区稳居前列。同时，我们在无锡的每个作品都收获了过硬口碑，公园天下交付十年，业主满意度依旧能达到97%；国宾府以实景超越效果图的兑现力，成为行业佳话；云樾、云开东方以96%以上的交付满意度，占据无锡改善市场前列。

（美的置业在无锡）

03

十年无锡路：深耕锡东的“共生密码”

问：今年是美的置业进入无锡十周年，我发现美的置业落子无锡15个项目，有6个都在锡东新城，包括最新的东望府项目，为何我们选择锡东新城作为战略重心？

敖先珍：锡东新城作为无锡“东进战略”核心，是我们在无锡最重要的战略布局区域，这个选择基于对区域发展的长期看好。锡东新城这几年的发展速度令人赞叹，我个人有五点感受比较深：

一是城市的快速发展。锡东新城九里仓轻文旅街区、映月天地商业广场等多个繁华商圈，满足居民多元化休闲购物需求。同时拥有多条快速路网，高铁约4小时贯通京沪双核，约1小时覆盖杭宁都市圈，有效延展“生活圈”半径。

（无锡东站）

二是产业的强劲发展。人形机器人、合成生物、精准医疗、新能源、航空航天等一系列蕴藏新质生产力的前沿产业加速崛起，产业的快速发展会带来一大批高新技术人才的入驻。

（锡东新城）

三是教育的全面布局。名校资源为区域价值加分，锡山实验小学文润校区、天一实验学校文景校区、天一实验学校、锡东高级中学、无锡学院等，实现从幼儿园到大学一站式教学体系。

（天一实验学校）

四是生态环境的优越。锡东打造了九里河湿地公园、映月湖中央公园、吼山森林公园等生态配套，绿化率高达40%。

（映月湖公园）

五是政策的红利叠加。无锡市“十四五”规划，明确锡山“产城融合示范区”定位，产城融合示范区定位叠加土地、人才等专项政策支持，为企业和人才在锡东的落户和发展提供了强有力的支撑。

（锡东新城）

正是基于这样的综合判断，我们十年前就前瞻性地布局锡东新城，陆续打造了公园天下、云璟、云开东方等6个项目，同时收获了过硬的项目口碑。如今，我们再次在锡东新城布局东望府，规划建面约158-310㎡精装大平层，特邀苏州园林设计院主笔，师法寄畅园、蠡园中式园林造景技法，斥巨资在社区里再造了一座江南名园，将东方居住智慧与江南园林美学深度融合，这是锡东乃至锡山区首个拥有300㎡+大平层的在售项目，是美的置业在锡东十年进阶的时代大成之作。我们希望东望府能真正超越住宅范畴，成为代言锡东未来十年的“城市文化地标”。

（无锡东望府）

未来，无锡仍将是“轻重并举”战略的核心载体。无论是与大国企的深度协同，还是代建模式的规模化复制，我们都将以敬畏之心，继续做这座城市“长期主义”的同行者。