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  项目概述：坐落于惠山区洛社板块，属于不限购区域，打造古典法式园林，主售18层装修小高层。

  适合人群：主推115、135平米装修小高层，单价19000-21000元/㎡，适合地缘性改善客户需求。

  一、地段位置

  *区域概述：融创玉兰玖园位于惠山区洛社板块，翠竹南路与惠州大道交汇处。

  惠山区位于无锡市偏北部，区内京沪高铁、沪宁城铁和新长铁路穿境而过，沪宁高速、锡澄高速、锡宜高速纵横交汇，进一步拉近无锡和沪宁都市圈的距离；无锡轨道交通一号线、三号线贯穿全区，到达无锡中心区快捷畅通。

  而“锡西新城”的概念，在无锡“十二五”城乡建设规划中首次提出，成为中心城区外围新城区的重要一极。产业上，惠山区作为无锡工业强镇之一，拥有大量产业，藏富于民，多次入选工业百强镇。在2019年，惠山区被评为2019年度全国绿色发展百强区、2019年度全国科技创新百强区、2019年度全国投资潜力百强区。教育上，省锡中一小、二小、三小、锡西分校、金桥实验学校、锡山高级中学等学校林立。生态方面，西漳公园、洋溪河湿地公园、阳山镇安阳山花海等，为区域居民提供了一大批休闲娱乐的场所。

  *板块概述：融创玉兰玖园所处的洛社板块，整体位于锡西城镇群，是新兴的城市副中心之一；尤其是在2018年9月底，连通洛社和主城核心区的江海西路高架通车后，从洛社到三阳广场的距离被缩短；地铁3号线延长线也规划经过洛社新城。此外，麦德龙、锡西商业中心广场、百乐广场等配套发展起来，由之前的乡镇、偏僻进入快速发展的新阶段。而且在联合江阴、沟通宜兴、打造大无锡局面方面起着连接作用。

  同时洛社新城作为一个逐步发展的新城，总投资45亿元的万达锡西超级综合体签约；一所985高校。无论是产业聚核、交通铺展还是配套升级，锡西新城的步伐，正显而易见地加速。交通、商业等配套都在完成补缺，由此也吸引了建发、碧桂园、融创、红星、蓝城等知名房企入驻。

  早在2021年年初，江苏省人民政府官网就发布了江苏省惠山高新技术产业开发区的批复文件，惠山高新区核心区选址在洛社镇。年中旬，江苏省惠山高新区(筹)揭牌仪式暨高质量发展大会在无锡市惠山区洛社镇举行。现场，一批重大项目集中签约，总投资超100亿元；5家银行联合授信超750亿元；产业基金10亿元；12只重大项目开工建设。

  二、产品特色

  *产品特色概述：融创玉兰玖园前身是米兰3号地块，这也是继无锡玉兰花园、玉兰公馆、玉兰璟园之后，融创又一“玉兰”系产品。

  融创玉兰玖园规划6栋18层装修住宅，占地面积2.6万方，建筑面积5.8万方，总共规划466套房源，其中2号楼1-7层为自持租赁房，1、2、5号楼以及3号楼的东单元建面约115平米，4、6号楼以及3号楼的西单元建面约135平米，两梯两户设计。目前主售3、4号楼，均价约19000-21000元/平米。

  融创玉兰玖园楼栋沿袭了法式建筑经典三段式布局，采用了轻盈的米白暖色系材料。社区的景观主轴首先会串联起目前的示范区，未来将打造星级酒店式的入户大堂。塑造多元有趣的6大社区欢乐生活场景，有氧健康跑道、马卡龙乐园、韦特伊花园、莫奈花园等。

  三、户型分析

  *户型描述：融创玉兰玖园此次仅有2个户型，分别是115和135㎡，社区人群整体以改善为主，居住人群较为纯粹。两个户型都强调主功能空间全南向采光，讲究大面宽短进深。

  以建筑面积约135㎡的户型为例， 3+1室2厅2卫，南向宽敞客厅北接餐厅，南连阳台，通透敞亮，大幅度提升空间的开阔感。在开间约6.8米的客厅中， “套房主卧+次卧+大横厅”全部朝南一字排开。

  在阔绰的餐厅中，无论是摆放西餐长桌，还是超大圆桌，都感觉不到空间的逼仄。业主完全可以在3+2围合式沙发后面布置成一个开放式书房、一角茶室，放置一架钢琴，或摆放一个小婴儿的围栏爬爬垫。

  该户型大开间三房，在空间感上、舒适度上会比传统的四房设计更胜一筹，更着重偏向改善型客户。

  四、交通出行

  *轨道交通：融创玉兰玖园周边3公里范围内暂无开通的地铁站。最近的轨道站点为地铁三号线的首发站苏庙站，直线距离约4.4公里。

  地铁三号线于2020年10月底开通一期，起于苏庙站，途经梁溪区，贯穿钱桥、吴桥、无锡火车站、江溪、旺庄等区域，止于新吴区硕放机场站，由西北到东南斜穿无锡市区。乘坐7站可到达无锡火车站换乘1号线。

  规划中的地铁三号线二期、即三号线北延线将在洛社新增3个站点，将跨望虞河与苏州高新区预留线接通，北延线接常州武进，与常州地铁2号线连通。项目开通后与融创玉兰玖园距离较近的站点将在1公里左右。

  *公共交通：融创玉兰玖园周边1公里范围内有8个公交站台，主要分布在洛社中心新兴东路上。包含多条线路：638路、620路、626路、605路和609路等，其中626路开往火车站转乘地铁或者转乘火车都很方便，627路开往城铁惠山站。500米范围内暂时是没有公交站台设立。

  距离项目最近的公交站台要数北侧700米左右的钱沈路、文体路公交站台，有620、626、638路公交线路通过，乘坐638路经过12站可到达嘉阳广场，该线路主要在洛社中心活动，嘉阳广场也是洛社镇中心的商业体；乘坐626路经过24站可到达无锡火车站。

  *自驾：惠洲大道在侧，作为城市主干路（兼具一级公路功能），自驾出行十分方便。

  融创玉兰玖园南侧临近沪霍线G312，不仅可以到达临近的苏州、上海，还可去往多个省市，较具通达性。距离项目约1公里位置的江海西路高架全线通车后与342省道的快速连接，顺畅实现片区与快速内环的交通转换，从而便捷地到达无锡各区域，也增强了板块与江阴、宜兴的交通联系。

  五、周边配套

  *教育配套：融创玉兰玖园周边2公里范围内有洛社中心幼儿园、洛社中心小学、洛社高级中学等公立教育资源，还有新开河实验学校。

  其中洛社高级中学是江苏省四星级高中，在普通高中里还算不错的了，这几年学校办学成绩一直在进步。

  洛社新开河实验学校是无锡市第一所九年一贯制、园林式的寄宿制民办学校，分为小学部和初中部。

  *医疗配套：融创玉兰玖园与无锡惠山区人民医院直线距离约1公里，该医院是惠山区及锡西片区的龙头医院，是一所融医疗、预防、教育为一体的二级甲等综合医院，是南通大学、江苏大学临床教学医院；目前正在进行三期工程建设，预计两年后完工，医院建筑面积将达到12.8万平方米。

  *公园配套：融创玉兰玖园周边2公里范围内有洛南公园、洛城湿地公园以及钱桥的香缇公园。

  其中洛城湿地公园位于洛社镇东南角，靠近盛岸路，公园是免费公园。公园比较大也比较原生态，除了一期后面的二期也开通了，非常适合锻炼散步，傍晚时分也有不少附近住户过来散步。

  *其他配套：融创玉兰玖园位于新老城区交界处，项目距离洛社哥伦布广场、嘉阳生活广场、麦德龙等商业都2公里范围内，还可乘坐626路公交可直达百乐广场。

  洛社哥伦布广场位于人民南路与新兴路交汇处，属于镇中心，总建筑面积约5万平方米，集购物、休闲、餐饮、商务等功能于一体。目前新兴路在施工修路，整个商业的营业情况会受影响。

  六、价格分析

  *价格现状：融创玉兰玖园于10月份首开3、4号楼装修小高层，建面约115、135平米，均价约19000-21000元/平米。

  洛社板块主要有蓝城春风江南、建发金玥湾、碧桂园南光城四期等。蓝城春风江南主售装修和毛坯洋房，总高11层，建面约89、115、125平米，装修均价约19300元/平米；毛坯均价约17800元/平米。

  建发金玥湾与融创玉兰玖园一路之隔，主售毛坯高层均价约16500元/平，装修洋房建面约126平，均价约21000元/平。装修小高层，高18层，建面约120平，均价19500-20500元/平。与融创玉兰玖园价格差不多持平。

  碧桂园南光城四期作为板块内的限价盘，装修小高层，总高16层，建面约95、110、128平，均价16000-16500元/平米。

  二手房方面，周边多为安置房，价格也较低，价格多在0.8-1.1万/平米。

  *价格潜力：融创玉兰玖园虽然目前的价格与板块内其他新盘相比较而言没有优势，尤其是板块内的限价盘。但是作为融创的“玉兰”系，价格2万左右，在洛社板块纯改善住宅需求的客户还是可以考虑的。

  在大部分外围新城区单价突破两万门槛的无锡新房市场中，板块内新房价格具有较大优势。而在不限购区域中，洛社与主城区的距离相比之下是比较近的，后期有三号线延伸线的加持、惠山高新区的规划利好、万达锡西综合体等等，板块内房企开发的产品也不再局限于刚需群体，可以发现户型设计、园林绿化方面逐渐往改善户型方面上演化，未来发展更具潜力。

  七、项目亮点

  1、品牌影响力深厚

  融创在锡深耕17年，玉兰系已经为高端法式打下了烙印，无锡业主对玉兰花园、玉兰公馆认可率较高，物业服务获好评。

  2、法式园林社区

  融创玉兰玖园楼栋沿袭了法式建筑经典三段式布局，采用了轻盈的米白暖色系材料，园区内塑造多元有趣的6大社区欢乐生活场景。

  3、板块规划发展潜力

  省级惠山高新区选址洛社，未来将有一所985高校在洛社建立校区、规划中的地铁3号线北延线也将在洛社设站、万达锡西综合体入驻洛社。未来板块较具发展潜力

  4、多维交通 出行便利

  临近城市主干道惠洲大道、西南侧江海西路高架、沪霍线G312，顺畅实现片区与全市的交通转换，还可去往多个省市，较具通达性。