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  项目概述：位于惠山城铁商务区，属于不限购区域，规划11栋洋房和4栋高层。

  适合人群：主推约89-108㎡高层、约115-135㎡洋房，适合周边地缘性刚需、改善客户。

  一、地段位置

  *区域概述：

  融创城铁未来中心位于惠山区站北路与永泰路交汇处，城铁惠山站北500米。

  惠山区处于无锡市偏北部，区内京沪高铁、沪宁城铁和新长铁路穿境而过，沪宁高速、锡澄高速、锡宜高速纵横交汇，进一步拉近无锡和沪宁都市圈的距离；无锡轨道交通一号线、三号线贯穿全区，到达无锡中心区快捷畅通。

  根据2021年惠山土地推介会的官方文件，惠山区的城镇格局是：双核引领、三片共耀、四轴联动。 其中的双核指的就是：惠山新城综合服务核和城际站枢纽服务核。

  惠山区现有地铁1号线和3号线一期，4号线预计2021年年底开通。规划有3号线二期北延及支线、8号线。教育资源方面，惠山新城（长安板块、堰桥板块）现有学校43所，未来5年规划10所幼儿园、5所义务教育学校；医疗配套方面，全力打造区内三级综合医院惠山区人民医院，完善区内特色医疗惠山区妇幼保健院。

  *板块概述：

  融创城铁未来中心位于惠山区城铁商务区。

  惠山城铁商务区地处无锡西北门户，位于无锡一体两翼的中心、沪宁城市发展轴线与锡澄宜产业发展轴线的交汇点。

  目前沪宁城际高铁惠山站停站列车24趟，而盐泰锡常宜城际铁路、苏锡常城际铁路也将开工建设；无锡地铁三号线二期将北向延伸至惠山站，真正形成“四站合一”的轨道交通枢纽。

  在产业打造方面，惠山城铁商务区建设有恒生科技园、量子感知研究所及产业园、只能智造园、自住创新园和东部产业园等五大特色园区。

  板块内有实地、弘阳、融创、中海等知名房企入驻，地价目前已攀升至七八千，在售新房并不多，售价也多在1.5万/㎡以上。

  二、产品特色

  *产品特色概述：

  2021年4月底，融创以楼面价9600元/㎡+自持租赁面积竞得城铁惠山站区23号地块、城铁惠山站区21号地块，即为融创城铁未来中心。

  其中，23号地块总建筑面积17万方，容积率2.1，绿地率31.3%，规划11栋洋房、4栋高层；21号地块总建筑面积9.8万方，容积率2.3，绿地率31.6%，规划 8栋11-26层住宅、1栋商业。

  融创城铁未来中心于10月份首开23号地块1、5、12号楼洋房，总高11层，一梯两户，其中1、12号楼建面约115平米，毛坯交付；5号楼建面约136平米，装修交付；15号楼高层，总高27层，两梯四户，建面约89、108平米，装修交付，整体均价约18000-19000元/㎡。

  融创城铁未来中心示范区打造复合型多功能生活馆，涵盖书吧、咖啡店、酒吧影音、儿童娱乐、健身、主题IP、电竞等功能的创新生活场及新潮社交圈，精心打造IP 主题形象社区，6大社区生活场景的超级中心共同体。

  三、户型分析

  *户型描述：

  融创城铁未来中心项目户型涉及到高层和洋房，高层面积约89-108㎡、洋房建面约115-135㎡，不管是刚需还是改善客群都能满足。

  其中，洋房户型115平米也是相对亮眼的。一方面相较于高层来说，得房率约83%，一梯两户设计，大大提升了套内的使用面积；另一方面，相较于大户型来说，购房门槛没有那么高，对于多数购房者更能接受。

  该户型横厅大开间设计，客厅空间视野较为开阔，客厅和阳台开间都达到了6米；朝南主卧、次卧、朝北卧室均带有飘窗设计，使用率较高。

  主卧套房设计，带独立卫生间，私密性较好。此外主卧衣柜在满足衣橱收纳空间的同时，将主卧空间及卫浴隔开，避免方位。客卫三段式分离，完全干湿分离。厨房U型设计，利用率高。不过，该户型作为传统的飞机户型也有一定的局限性，入户位置对着南向次卧，私密性会受到影响。

  四、交通出行

  *轨道交通：

  无锡惠山站未来有3条城际铁路线。

  沪宁城际铁路是一条连接上海市与江苏省南京市的城际铁路，是长江三角洲地区城际客运铁路线网的主骨架，目前正常运行可经过南京、镇江、常州、苏州、上海等周边城市。

  盐泰锡常宜城际铁路位于江苏省南北向中轴线上，是纵贯苏北、苏中、苏南的快速客运通道，规划经过惠山站。最新消息，盐城、泰兴、宜兴三地2021年内开工先导段。

  国家发改委批复江苏省沿江城市群城际铁路建设规划（2019-2025年），这期间将投资约2180亿元，新建省内城际铁路项目约980公里。根据建设项目表，将建设常州-无锡-苏州-上海城际铁路段。

  无锡地铁3号线二期，北起于唐平湖站，南止于3号线一期起点站苏庙站，经过惠山站，计划2023年开工，2027 年建成运营。

  沪宁城际铁路、盐泰锡常宜城际铁路、苏锡常都市快线与地铁3号线“四站”交汇合一，惠山站位于融创城铁未来中心不足500米。

  *公共交通：

  融创城铁未来中心售楼处周边1公里范围内有8个公交站台，涉及655、606、612、616、619、615、623、627、628等公交线路，可前往惠山前洲、无锡汽车站、惠山新城、惠山古镇、滨湖荣巷、惠山阳山等热门板块。

  其中距离较近的是项目北侧政和大道上的榭丽花园站，可乘坐6站到达前洲中学。

  此外融创城铁未来中心南侧中惠大道上经一路站有4条公交线路经过，乘坐606路经过32站可到达无锡汽车站，途径可转地铁3号线。

  融创城铁未来中心西南侧700米处有无锡汽车客运西（惠山）站，即位于沪宁城际铁路惠山站东侧，是按照国家二级资质标准建设的汽车客运站。无锡汽车客运西站已开通省市班线35条，班线遍及安徽、江苏、四川、河南等地，日发班次60余班。

  *自驾：

  融创城铁未来中心西南侧约350米处的中惠大道，横穿惠山区玉祁和前洲街道西部，往西可去往常州、往东可上沪蓉高速。

  东侧1公里处的惠洲大道，为城市主干路（兼具一级公路功能），起于北惠路、终于惠西大道，可自驾前往惠山洛社。

  五、周边配套

  *教育配套：

  融创城铁未来中心周边2公里范围内有城铁惠山站区实验幼儿园、西塘小学，以及私立学校无锡市省锡中双语学校。

  城铁惠山站区实验幼儿园由惠山区教育局牵头，于2020年民办园正式改制为公办园，改制完成后，在惠山区教育局、前洲街道、前洲实验幼儿园的大力支持下，共调配了10位经验丰富的公办教师。

  无锡市省锡中双语学校，按小学、初中、高中一体化规划设置，总规模78班，2020年9月份正式投入使用。

  *医疗配套：

  板块内距离融创城铁未来中心较近的医院是惠山区第三人民医院，距离也有3.5公里。

  惠山区第三人民医院建筑面积达2.7万平米、拥有220张病床，属于公立二级医院，主要服务于玉祁、前洲等乡镇约20万人口，填补了无锡市西北区域医院的缺位。

  *公园配套：目前融创城铁未来中心周边仅西塘广惠公园，直线距离约700米。

  西塘广惠公园，是惠山区前洲街道首个由村里建造的公园，又称西塘农民公园。2003年建成，公园不大，但是假山、曲桥、人工湖、及健身广场等一应俱全。

  *其他配套：

  在产业打造方面，惠山城铁商务区建设有恒生科技园、量子感知研究所及产业园、智能智造园、自主创新园和东部产业园等五大特色园区。

  其中，恒生科技园位于融创城铁未来中心东侧约1公里处，占地面积约14万平米，由金融软件百强企业恒生电子和启迪协信联袂打造，目前已有300家知名企业入驻。

  板块内规划无锡万寿湖科技城项目，未来结合政和大道西延项目连接惠山新城综合服务核与城铁惠山站区枢纽服务核，打造TOD模式下的产城融合片区，核心建设内容包括双子塔商务中心、商业配套、人才公寓、科创载体、科研中心、标准厂房及配套生活服务设施。

  六、价格分析

  *价格现状：

  惠山城铁商务区在售的新房本身并不多，融创城铁未来中心在售1、5、12号楼洋房，总高11层，一梯两户，其中1、12号楼建面约115平米，毛坯交付；5号楼建面约136平米，装修交付；15号楼高层，总高27层，两梯四户，建面约89、108平米，装修交付，整体均价约18000-19000元/㎡。

  板块内还有时光玖境在售，尾盘装修高层，建面约95、115平米，均价约16800-17300元/㎡。

  周边还有实地玫瑰庄园、榭丽花园、铭悦府等二首付，价格多在1万出头。

  *价格潜力：

  就融创城铁未来中心项目本身，作为今年刚竞得的地块，地价本身就比其他售卖期长一点的项目高，售价也不可避免地高于其他项目。

  就板块而言，惠山站作为无锡唯一一个“十字交叉”铁路枢纽点，后续将形成“四站合一”轨道交通枢纽，是锡澄、锡宜协同发展的枢纽，后续城市间交流更为广泛。整个惠山城铁商务中心将打造集交通枢纽、中央商务、现代产业、滨水居住和生态于一体的美丽新城。

  七、项目亮点

  1、融创品牌：

  top4品牌，源起无锡，深耕无锡17年；

  2、产业雄厚:

  高新产业聚集，包括恒生科技园等五大特色园区，以及规划中的无锡万寿湖科技城项目；

  3、交通便捷：

  惠山站作为无锡唯一“十字型”交通枢纽，未来高铁站+3号线轨道交通，四站合一；

  4、主题社区：

  i+六大社区欢乐场景，一座沉浸式生活馆；