正文

  项目概述：位于新吴区鸿山板块，精装科技住宅，一期为7+1层洋房、二期为11层小高层。

  适合人群：现房洋房和小高层带三恒系统，面积100平米起，1.55-1.65万/㎡适合板块内自住改善客群。

  一、地段位置

  *区域概述：

  新吴区高新企业云集，实力雄厚，资源全面开挂。拥有SK海力士、村田、阿斯利康、博世等一大批全球知名企业。更集齐六个特色小镇——硕放航空小镇、鸿山物联网小镇、慧海湾小镇、梦溪小镇、梅里文化小镇、旺庄智能装备小镇，“组网”成功，助力城市发展。六大主导产业全线飘红，前6个月全区实现高新技术产业产值1899.02亿元，新招引科技企业1181家，新批总投资超亿元以上重大产业项目95个，产业革新引领新吴飞跃前进。

  新吴区位于无锡市偏东部，西邻经开区、北接锡山区，常住人口约72万人。

  作为吴文化的发祥地和核心区，新吴区有鸿山、泰伯庙等历史文化资源，又规划打造伯渎港滨水空间。区域内，苏南硕放国际机场、城际高铁、京杭大运河以及多条高速公路构成了水陆空立体交通体系。

  *板块概述：

  奥体紫兰园位于新吴区鸿山板块，锦鸿路以北、飞凤路以西、经十二路以东。

  鸿山位于无锡新吴区东北部，东接鹅湖，西邻梅村，南望苏州，北至安镇，旖旎的山水田园风光与深厚的吴文化底蕴赋予了鸿山独有的江南风韵。

  鸿山板块既保留了历史文化资源“三泰一址”，鸿山遗址博物馆、钱穆钱伟长故居等诸多历史遗迹；又坐拥梁鸿湿地公园、伯渎河滨河景观、良田美池等优质自然资源。

  2020年，无锡市自然资源和规划局发布了《江苏省无锡鸿山旅游度假区总体规划（2019-2035）》，将以旅游度假产业、旅游服务产业为主，培养打造一个多功能旅游度假区。

  2016年11月，在无锡举办的世界物联网博览会上公布了建设鸿山物联网小镇的规划。鸿山物联网小镇在无锡三大物联网小镇中以物联网综合应用为特色，以与阿里云合作开发的“飞凤平台”为代表，将物联网技术成功运用到城市基础设施中去。

  2020年10月，鸿山隆重举办了旅游度假区重大项目签约仪式暨远景规划发布会，活动中，集中签约颐高应急安防产业示范基地等总投资近75亿元的8个重点项目，涉及了物联网科技、智能制造、高端文旅、优质教育、智慧农业等多个领域。

  近两年，奥体、金融街、路劲、康桥、绿地相继入驻鸿山，开发了奥体紫兰园、金融街金悦府、时光鸿著、康桥悦蓉园、绿地映山风华项目，居住品质将逐步提升。

  二、产品特色

  *产品特色概述：

  奥体紫兰园总建筑面积约为 23.4 万平方米，整体容积率1.63。整个项目被鸿海路分为一期和二期，其中一期位于鸿海路东侧，建设7+1层的花园洋房，共计15栋，在一期西南角设置12班制幼儿园。二期位于鸿海路西侧，规划建设11层小高层住宅，总计12栋住宅楼。二期沿南侧锦鸿东路和中间道路鸿海路布置一层的住宅底商。

  目前一期二期均为现房，在售二期17号楼装修小高层，建面116平，高11层，1梯2户，均价15500-16000元/平。19、25号楼，建面100平，高11层，1梯2户，均价15500-16000元/平；一期低密度洋房，总高7+1层，1梯2户，建面约132平、145平、177平、206平、220平、262平，均价16500元/平。

  奥体紫兰园以社区为核心、家庭为单位、健康为中心、浪漫为主题——打造运动、生态、科技的居住环境。景观效果中心水景采用跌落式水景，形成流动的景观，自然的驳岸种植草花与水生植物，配合木栈桥，形成可亲水，可观花的景观空间，观景亭、桃花岛、跌水形成 对景的景观构架。此外，项目绿化率较高，绿地率达 36.71%。

  奥体紫兰园是奥体公司首个异地开发项目，通过三恒一静的设计理念，填补了无锡鸿山科技住宅的市场空白。奥体紫兰园全精装交付，设计有地源热泵、毛细管网、新风系统、同层排水、智慧社区等系统，达到恒温、恒湿、恒氧的绿建三星设计标准。洋房装标2463元/㎡，小高层装标2400元/㎡。

  三、户型分析

  *户型描述：

  奥体紫兰园一期建设15栋7+1层的花园洋房，二期建设12栋11层小高层，整个小区低密改善属性较为明显。不过小户型也是较为受欢迎的，尤其是父母住在附近的年轻人。

  其中面积最小的户型100平米为二期小高层19、22、25、26、27号楼，虽然现在市面上100平米多会做到三方设计，不过项目上的户型设计较为传统，仅两房两厅一厨一卫设计，得房率较高。

  户型两开间朝南设计，即使如此，整个户型的通透性还是较为优越的，南向主阳台衔接客厅、餐厅、厨房带北侧窗户；南向主卧对着次卧，舒适度较高，如果对三恒系统不是很适应，或者年终打扫清理的时候通通风。虽然少了一房，但是各个空间较大，较时候板块内自住的人群。

  四、交通出行

  *轨道交通：

  新吴区域内仅轨道3号线穿过，不过距离奥体紫兰园较近的地铁站是终点站硕放机场站，直线距离也达到了7公里。

  地铁3号线是无锡市第三条开通运营的城市轨道交通路线，于2020年10月28日开通运营一期工程。起于惠山区苏庙站，途经梁溪区，止于新吴区硕放机场站，由西北到东南斜穿无锡市区，主要路段为新吴区长江路沿线。

  *公共交通：

  奥体紫兰园周边1公里范围内有9个公交站台，涉及751、768、781、782、796、107、752、763、772路等公交线路。可至无锡火车站、梅里古镇、梅村高级中学、无锡招商城、硕放机场以及板块内的中华赏石园、鸿山实验小学等重要站点。

  距离最近的是项目南侧的锦鸿路（奥体紫兰园）公交站台，目前仅是751路的临时停靠站，可以乘坐32站到达无锡火车站，途中可换成地铁1号线、3号线。其他公交站台多位于项目的西南侧，而且距离多在500米以上。

  *自驾：

  奥体紫兰园位于飞凤路与锦鸿东路的的交叉口西北侧，东临飞凤路，飞凤路总体呈南北走向，北起金城路，南至泰伯大道。泰伯大道，为东西向主干道，往东可至锡山鹅湖；往西可穿过区域内热点板块梅里古镇、旺庄，可以转运河东路前往无锡站或转运河西路到惠山区。而金城路同为东西向快速路，往西可直达滨湖区鼋头渚风景区，不过下班时间段会有多处堵着情况发生。

  西南向约3.2公里位置可上通锡高速，目前通锡高速往西通苏锡常南部高速的太湖隧道段正在施工，往南可到苏州方向。

  从项目到苏南硕放机场直线距离约7公里，据官网消息截止到2021年3月份，该机场共通航城市45个，中国国内城市42个，国际及地区城市3个。

  五、周边配套

  *教育配套：

  奥体紫兰园周边2公里一路之隔就有鸿山实验小学、鸿山物联网小学、后宅小学、中学，板块内学校经常会针对鸿山板块做吴文化游学实践项目 。

  此外，奥体紫兰园一期西南角自带幼儿园，名为鸿山紫兰幼儿园，是一所新建的全日制公办幼儿园。幼儿园占地面积5401平方米、建筑面积4174平方米。幼儿园规划12个班级，小、中、大各4个，可招收幼儿420名，2020年已开始投入使用。

  板块内在建鸿山金桥实验学校，与奥体紫兰园直线距离约6.4公里。学校计划2022年07月01日竣工，2022年9月开学。该校是包含幼儿园、小学、初中、高中的15年一贯制学校。

  *医疗配套：

  鸿山板块内有上海交通大学医学院附属瑞金医院，与奥体紫兰园直线距离约6.7公里。该医院用地面积约6.67万方米，核定床位数为501张。系按照三级医疗机构标准建设，由无锡市新吴区人民政府委托无锡市新吴区新瑞医院（上海交通大学医学院附属瑞金医院无锡分院）管理的非营利性医院。该医院于2019年3月26日正式投入运营，大大为新吴区东部板块居民的健康提供了保障。

  除此之外，近距离的有后宅卫生院，直线距离约900米。该卫生服务中心于2006年3月由1958年创始的卫生院改建而成，属于政府举办集体事业单位，非营利医疗机构；中心现有职工102人，其中卫生技术人员82人。中心建筑面积6000平方米，开放床位80张。

  *公园配套：鸿山板块内的生态资源还是较为优越的，奥体紫兰园东侧2.5公里范围内有梁鸿国家湿地公园、鸿山国家考古遗址公园。

  梁鸿湿地公园位于鸿山镇东部的中国吴文化博览园内，东与鸿山遗址公园农业生态展示区接壤，西边濒临泰伯渎，北起泰伯渎瞻桥，南至自然村落桥头巷，总规划面积1333亩。

  鸿山考古遗址公园完整地揭示了春秋战国时期越国贵族墓葬在同一墓地的埋葬规律，并将墓葬分为小型、中型、大型和特大型墓，代表了越国贵族的4个等级。其中丘承墩一座长57米的“中”字形特大型越国贵族墓葬，是仅次于绍兴印山越王墓的越国第二大墓；7座墓葬共出土2000件随葬品。不过作为遗址公园的核心景区，鸿山遗址博物馆正在整修中，计划2022年3月底再开馆。

  *其他配套：

  鸿山板块目前缺乏大型商业综合体，主要依赖鸿山商圈的鸿山商城、鸿山商业广场和鸿声商贸市场。

  2020年10月份，鸿山举行的“无锡鸿山旅游度假区重大项目签约仪式暨远景规划发布会”现场公布了多条重大消息，多个项目将在鸿山落址，其中就有宝龙商业综合体项目，具体位置暂未落定。

  六、价格分析

  *价格现状：

  鸿山目前在售新房项目不多，仅有奥体紫兰园、金融街金悦府、康桥悦蓉园三个在售新房项目。

  奥体紫兰园主售装修科技小高层和洋房，均价约 15500-16500元/平米，这在板块内仅有的带三恒系统的项目，目前为现房。

  康桥悦蓉园主售装修小高层，建面约89、106平，均价约17500元/平；毛坯洋房建面约115平，均价约18500元/平。金融街金悦府规划洋房和小高层，项目准现房，目前仅剩毛坯洋房，建面约111、124平米，均价约17000-17500元/平米。

  2021年新出让的新地块即绿地映山风华，楼面价12000元/㎡+5600㎡租赁建面，预计2022年3月份开盘小高层和洋房，预估价格2万/平以上。

  *价格潜力：

  在长三角一体化、苏锡一体化的大背景下，鸿山占据了无锡主城“南优东拓”的发展方向。鸿山板块本就是自带“文旅性质”的地方。根据规划，鸿山未来的发展目标将是建设成为主打“吴文化”品牌、突出“山水宜居”和“城旅结合”特色的休闲旅游镇和生态宜居镇。

  板块不限购，具有宜居属性，而奥体紫兰园11层以下小高层和洋房，装修科技现房，户型产品也较为丰富，单价相较于板块内其他新房也较为便宜。再加上板块内逐渐有万元地涌现，奥体紫兰园价格还是较具优势的。

  七、项目亮点

  亮点一：板块规划利好

  所处的鸿山板块生态资源优越，鸿山物联网规划、鸿山金桥实验学校、中信城开泰伯旅游度假项目、宝龙商业综合体项目等相继落地，为鸿山添砖加瓦。

  亮点二：交通便捷

  奥体紫兰园临近飞凤快速路，快速接驳内环直达无锡其他区域，紧邻苏州市黄埭，快速通行无锡东站、苏南硕放机场等交通枢纽。

  亮点三：生态环境优越

  毗邻鸿山遗址博物馆、吴文化博览园文润之地，咫尺梁鸿山泰伯国家4A风景区。

  亮点四：科技住宅现房

  奥体紫兰园科技住宅系列，拥有三恒一静系统，恒温、恒湿、恒氧以及无室内机器运作声，保证户主舒适与健康。