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  项目概述：位于新吴区江溪成熟板块，由华润与无锡地铁合作打造TOD作品，规划1栋住宅和1栋综合体。

  适合人群：华润置地公元汇规划116-133平米装修高层，单价约23000元/㎡，适合板块内自住的客户。

  一、地段位置

  *区域概述：

  新吴区高新企业云集，实力雄厚，资源全面开挂。拥有SK海力士、村田、阿斯利康、博世等一大批全球知名企业。更集齐六个特色小镇——硕放航空小镇、鸿山物联网小镇、慧海湾小镇、梦溪小镇、梅里文化小镇、旺庄智能装备小镇，“组网”成功，助力城市发展。六大主导产业全线飘红，前6个月全区实现高新技术产业产值1899.02亿元，新招引科技企业1181家，新批总投资超亿元以上重大产业项目95个，产业革新引领新吴飞跃前进。

  新吴区位于无锡市偏东部，西邻经开区、北接锡山区，常住人口约72万人。

  作为吴文化的发祥地和核心区，新吴区有鸿山、泰伯庙等历史文化资源，又规划打造伯渎港滨水空间。区域内，苏南硕放国际机场、城际高铁、京杭大运河以及多条高速公路构成了水陆空立体交通体系。

  *板块概述：

  华润置地公元汇位于新吴区江溪板块，距离成熟商圈长江路沿线较近。江溪板块作为新吴区的重要地段，与主城梁溪、锡山东亭接壤，所以区域基本能够享受三区商圈。

  于今年（2021年）刚开通的地铁3号线对新吴区的直接利好就是长江路沿线，但是众所周知，长江路沿线已无新房可售，华润置地公元汇位于长江路偏东380米左右，而江溪板块又是距离长江路沿线较近的板块，优势是显而易见的。

  泰山路沿线，临近伯渎河景区。作为省重大项目伯渎河生态治理一期工程，伯渎河公园滨水景观带被写入无锡城市区域总体规划中，在新吴区区域内22公里生态焕新的项目起着重要作用。

  板块内又一座集办公、商业于一体的大型产业园——中韩科技园规划出炉。整个园区建筑采用合理的功能布局和高度设计，打造最美城市天际线，提升城市形象和品质，将吸引更多的优秀企业和人才入驻。

  江溪板块居住氛围成熟，品牌房企扎堆，万科、融创、保利、中海、国信等都已入驻，区域整体居住品质也能够得到保障。

  二、产品特色

  *产品特色概述：

  华润置地公元汇位于江溪板块长江路偏东位置，周边聚集了较多成熟小区。

  整个小区体量较小，规划一栋高层住宅和一栋综合体，高层住宅总高27层，一楼为架空层，三梯六户，建面约116-133平，综合体规划多重业态的复合型商业。规划复合商业、社享居住、垂直公寓、创意办公、立体交通五大业态，实现地上地下一体化，打造多维立体的都市生活场景。

  公元汇住宅仅156户，建筑面积116、133平米，全部带装修交付，装修带新风+地暖+中央空调，标准2590元/㎡。车位比1:1.45，物业为华润自持。目前主售1号楼住宅，均价23000元/平，预计2022年6月30日交付。另在售2号楼5-12层商办产品(写字楼)，层高4.5米，建面约130-220平，均价12000元/平。

  虽然小区住宅楼仅一栋，但是全龄架空层、入户大堂、风雨连廊、听风院等配置还是较为完备的。

  三、户型分析

  *户型描述：

  华润置地公元汇体量较小，户型也仅116、133平米两个，主要面向板块内自住年轻人或者周边改善客群。

  其中，116平的起步面积，总价门槛大约在266万左右。三房两厅两卫的设计，整体布局方正。三开间朝南设计，朝南双卧室，餐客厅+阳台相衔接，整个空间尺度较合适。

  此外，动区餐客厅+厨房+客卫军均位于户型外侧，内侧就包含了三个卧室，动静区分割较为合理。主卧套房设计，衣柜将卫生间与床铺隔开，保证了一定私密性。朝南双卧室均带飘窗。

  不过可以看到，该户型阳台面积比较小，限制了部分休闲功能。

  四、交通出行

  *轨道交通：

  华润置地公元汇作为地铁上盖TOD项目，项目边上已有通行的地铁线路，靠近地铁3号线的东风站，地铁3号线是无锡市第三条开通运营的城市轨道交通路线，于2020年10月28日开通运营一期工程。起于惠山区苏庙站，途经梁溪区，止于新吴区硕放机场站，由西北到东南斜穿无锡市区，主要路段为新吴区长江路沿线。

  而东风站是地铁3号线与地铁6号楼的换乘站，规划中的地铁6号线一期，起于贡湖湿地公园站，终于广源路站，长约22.3公里，均为地下线。

  *公共交通：

  华润置地公元汇周边1公里范围内有9个公交站台，涉及12、13、30、35、45、51、66、76、106、111、130、501、502、726、753等公交路线。

  距离项目最近的公交站台是长江路上的学前东路（长江北路）站，直线距离约357米。从该公交站可以乘坐公交达到南禅寺、公交三场、无锡站、三阳广场、惠山古镇、荣巷、太湖广场、人民医院、东北塘、金匮公园等重要景点、热门区域。

  *自驾：

  华润置地公元汇位于长江北路与永乐路交汇东约300米，东侧200米位置即为江海路快速内环，往北可以去惠山、往南可到达苏南硕放机场。

  从华润置地公元汇往南400米左右可以上太湖大道，城市主干道太湖西大道作为2021美丽无锡建设道路景观综合品质提升项目，目前已全新亮相，道路的美观性与功能性将实现双提升。往东可前往京沪高速，往西可至滨湖蠡湖之光景区。

  五、周边配套

  *教育配套：

  华润置地公元汇2公里范围内主要有无锡兰亭小学、塔影中心小学及中学等公立学校，周边的私立学校有梁溪区英禾双语学校。

  无锡市塔影中心小学，创建于1982年。是江苏省实验小学，区目标管理先进学校。

  梁溪区英禾双语学校是经梁溪区教育局批准，由狄邦教育管理集团创办的民办双语学校。学校班级规划30人左右，从1年级设置英语课程，同时开设由中外教师联合教学的体育、美术、音乐等课程。

  *医疗配套：

  华润置地公元汇周边的医疗配套多集中在西侧300处的长江路上，有无锡仁德康复医院医院、虹桥医院、无锡新区凤凰医院等。

  其中仁德康复医院是一所综合医院非营利性医院，总占地面积66000多平方米，建筑面积12444平方米，医疗用房面积43560平方米，科室也较为齐全。

  周边的三级医院还有梁溪区中山路上的无锡市第二人民医院，距离项目2.7公里，可学前东路通行。无锡市第二人民医院是一所融医疗、教学、科研、预防、保健为一体的三级甲等综合性医院，是江苏省首批现代化医院之一，为南京医科大学的附属医院。

  *公园配套：华润置地公元汇周边住宅区较为密集，大型的公园配套并不多。

  不过周边2公里范围也有靖海公园、白马公园、尤渡公园、零度公园等小型公园，可以满足周边住户的休闲需求。

  *其他配套：

  华润置地公元汇周边商业配套较为丰富。项目本身就自建了一座综合体，规划多重业态的复合型商业。1楼至3楼是商场综合体，5楼到12楼是高端写字楼，商业功能区业态类型多样，在1.5万平方米的商业区，引入了生鲜蔬果体验地、社区“第二食堂”、儿童成长探索中心，一站式社区服务中心等业态。

  周边的商业配套多集中在长江路上，从东风站往南4.3公里范围有哥伦布广场、欧尚超市、金轮星光名座生活广场、新地假日广场、茂业百货、宝龙广场等商业，多在地铁3号线沿线，生活圈还比较便利快捷。

  六、价格分析

  *价格现状：

  江溪板块的新房项目多集中在机场快速路往东位置，有吉宝季景铭邸、龙湖粼云上府、银城春晓观棠、以及尾盘国信世家臻园和中海寰宇天下。

  吉宝季景铭邸，装修高层均价21500-22000元/㎡，装修带新风系统+中央空调。毛坯叠墅，建面150-265㎡，总价420万-600万/套左右；国信世家臻园因是限价盘，在售少量毛坯高层，建面约82、112、130、143㎡，均价14700元/平左右，价格优势也是相当明显，不过库存剩余不多；此外中海寰宇天下尾盘销售143平米装修高层，均价约18500元/平；银城春晓观棠毛坯高层，最小建面约89㎡，均价约21000元/㎡。在售装修洋房，建筑面积约120㎡，均价约25000元/㎡。

  而机场快速路往西位置的新房项目并不多，华润置地公元汇就是其中，116-133平米装修高层，均价约23000元/㎡。

  *价格潜力：

  新吴区长江路沿线已经是无地可开发、无新房可卖，土地、新房资源相对饱和的状态，如此土地的开发逐渐往东部、南部也就是江溪板块、泰山路沿线转移。

  泰山路板块规划逐渐完善、商业、学校、生态的规划都相继落地，再加上南侧多个产业园、国际公司的驻扎，强大的置业需求支持，泰山路沿线的发展潜力相对大一点。

  而江溪板块西临繁华的长江路、周边配套相对完善，周边在售新房也并不多，华润置地公元汇也是无锡少有的地铁上盖楼盘、通勤便捷，又自带商业。单就位置而言，板块内也少有这样商业环绕、交通便捷的楼盘。

  七、项目亮点

  亮点一：品牌合作开发

  无锡地铁与华润置地强强联合打造无锡城市首个社享型TOD项目，华润置地作为央企深耕无锡16年，口碑较好。

  亮点二：地段位置优越

  华润置地公元汇位于江溪偏长江路地段，距离成熟商圈长江路仅350米，与主城梁溪、锡山东亭接壤。

  亮点三：地铁TOD 多维交通

  地铁3号线上盖、未来与地铁6号线换乘，通勤便利；长江北路、永乐路、快速内环、太湖大道，高效率畅联全城。

  亮点四：商业繁华 配套齐全

  长江路上哥伦布广场、宝龙广场、金轮星光名座等商业林立。自带多重业态的复合型商业，生活便利。