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  项目概述：位于锡山区东亭核心板块，享受区域成熟、便捷的城市生活配套，打造毛坯高层住宅。

  适合人群：东城中央府平层93-500平米，单价1.6-1.9万/㎡，适合想在锡山东亭主城自住或改善客群。

  一、地段位置

  *区域概述：

  东城中央府位于锡山区东亭板块，南侧为学前东路，北侧锡沪路。

  锡山区位于无锡市东北部，西接梁溪主城、南临新吴区、北接惠山区，近5年来屡次上榜全国百强区。

  锡山一直致力于推动产业强区的发展。区域内锡东新城南山车联网小镇、宛山湖智谷项目都是无锡市重点打造的产城结合的标志性项目。

  锡东新城宜家荟聚、锡山东亭八佰伴是区域内的主要商圈；高速公路、高铁站、地铁使区域及城市沟通更为便捷；区域内还汇集了九里河、宛山湖、映月湖、吼山等生态资源。整体来说，区域人居环境较好。

  *板块概述：

  东城中央府所处的东亭板块位于整个锡山区的西部，接壤无锡主城梁溪区。东亭板块，由小型乡镇变成如今的东亭商圈，其中离不开市政建设以及招商引资。

  上海绿地、广州恒大、重庆龙湖、蓝光等知名地产的入驻，在板块内开发了蓝光五彩城、恒大绿洲、龙湖九墅、绿地中央广场等项目，成熟社区构建了较为成熟的东亭板块，人口密度比较高。

  不过，目前在售的新房并不多，除了绿城诚园、新城天一府、东城中央府外，其他项目基本为商业办公性质。住宅主力产品主要是高层、小高层、洋房，对于改善客群来说选择会多一点。

  二、产品特色

  *产品特色概述：

  东城中央府位于锡山东亭核心，项目2007年拿地，原名宏城花园，首开是在2011年12月，一期售罄后，因资金链断裂，房企债务纠纷多搁置了二期、三期。时隔八年，2020年11月份重新开始售卖二期。

  东城中央府分三期开发，规划11栋为25-33层的高层住宅、一栋21层的商办综合楼、一栋3层的幼儿园、一栋3层的小区会所。容积率2.8，绿化率54%。目前一期已交付入住，二期、三期正在施工中，其中二期共有5栋毛坯高层，总高25-33层，建面93-500平米不等，预计2022年10月份交付。

  东城中央府目前主售二期6、7、8号楼，其中6号楼，建面94、138平，总高30层，2梯3户；7号楼，建面约230、270、500平，总高28层，两梯两户；8号楼高层，共4个单元，两边单元总高30层，两梯三户；建面约140平；中间2个单元总高33层，两梯两户，建面约170平米，均为毛坯交付，整体均价约16000-19000元/平米。

  小区自身还是具有优势的，百米以上楼间距、由棕榈园林设计打造的小区景观，内侧还有网球场、游泳池、大草坪等。54%的超高绿化率，四园造法，将“平台花溪、中央水景、疏林草木、自然休闲”四个主题景观融为一体，与建筑相生相隐。加上侧紧靠公园——馨和园市民广场，内外双园林，内外双水景。小区将采用人车分流系统，地面道路仅为消防及特殊车辆应急通行。

  三、户型分析

  *户型描述：

  东城中央府电子户型图与一期户型相差不大，再次出山的时候还有小面积75平米户型在售，相较于大平层来说更受欢迎。

  不过目前小面积90平米户型也是较为受欢迎的。该户型设计为2房，整个观感还是更贴向于10年前的户型设计，并没有如今市面上的标配三开间、大阳台、拼凑三房等。

  该户型整体来说两开间朝南啊，客厅衔接南向主阳台，餐客厅一体，扩容社交场所。阳光厨房带南向窗户，这也是目前市面上较为少见的，L型操作台。不过毕竟是10年前的户型设计，要诟病的应该就是入户大门正对南向主卧门，私密性会有影响，户型上也做了进行隔断的建议。再就是另一个卧室正对餐厅，动静不分离。此外，厨房带有小平台，厨房的开窗是朝南了，不过唯一一个卫生间的开窗就在平台内，采光通风会有影响。

  四、交通出行

  *轨道交通：

  距离东城中央府较近的地铁站是地铁2号线东亭站，就位于东城中央府北侧的锡沪路上，整个小区一-三期从南至北依次分布，而售楼处位于一期南偏东位置，地铁站距离售楼处直线距离约730米。

  地铁2号线共设22个站点，东西向贯穿无锡。东至安镇，西达梅园开原寺，设立梅园开原寺、河埒口、三阳广场、云林、无锡东站等核心站点，途径河埒口商圈、三阳广场商圈、荟聚商圈等经济圈，一路也揽获了梅园、九里河等自然景观带。

  *公共交通：

  东城中央府1公里范围内有10个公交站台，主要集中在项目西北侧，有130、721、19、93、102、106、130、319、668、701、712、720、723、737等公交线路经过，可以到达无锡火车站、惠山堰桥、梅里古镇、金匮公园、太湖广场、荣巷、百乐广场、荡口等热门区域。

  离售楼处较近的公交站台是南侧春潮路上的春合苑公交站，超10条公交线路经过此站。从该公交站可以乘坐712、701、319、93等路可以到无锡汽车站（火车站）。

  *自驾：

  东城中央府附近有锡沪路、太湖大道、312国道等主干道，项目北侧即锡沪路，往东可到往无锡东站，往西可到达兴昌北路，去惠山区也较方便。

  从东城中央府往南行驶约500米可上太湖大道，太湖大道是无锡连接蠡湖的东西向城市主干道。

  五、周边配套

  *教育配套：

  东城中央府位于东亭中心板块，周边教育资源丰富，北区相邻隆亭实验小学，项目周边2公里范围内二泉中学、天一中学、东亭实验小学、东亭中学全学龄覆盖，均是公立学校。

  其中天一中学（高中）在无锡的知名度较高，2021高考中，天一中学一本上线率高达约95%以上。此外，东亭中学、二泉中学都同属于天一教育集团。更有无锡东亭实验小学以及多所幼儿园。具体学区划分要等交房后政府公示。

  *医疗配套：

  无锡的三甲医院主要集中在梁溪区、滨湖、经开，距离东城中央府较近的是梁溪区的妇幼保健医院、第二人民医院，距离5公里左右。

  无锡市妇幼保健院建于1950年，为无锡市首家三级甲等妇幼保健院。

  东城中央府附近有安国医院、锡山人民医院东亭分院、无锡恒康医院等综合医院。其中，锡山人民医院东亭分院是东亭地区唯一一家集医疗救护、预防保健、教育科研于一体的非营利性的国家二级综合性医院。

  *公园配套：

  东城中央府西侧相隔东亭南路即馨和园，该公园是附近市民休闲娱乐健身的好去处，也有人称之为（锡山）市民广场。馨和园造景，基本上就是围绕着锡山区的文化要素来展开。

  东城中央府2公里范围内有东亭运动公园、隆亭公园、东亭街道健康主题公园，后者是东亭板块一个开放性街道绿地公园，主要是周边居民健身、散步、休闲放松的街心公园。

  *其他配套：

  东城中央府位于东亭成熟商圈，周边2公里范围内有丰汇欢乐广场、卜蜂莲花、锡山八佰伴、龙湖天街（建设中）等商业。

  锡山八佰伴是华地集团重资打造，自持运营的的超大规模购物中心样板店，建筑面积达26万平方米。锡山八佰伴已于2020年12月正式开业，为附近居民提供了休闲娱乐的好去处。

  卜蜂莲花，总体量近4万方，是集购物、休闲、文化、娱乐、体验于一体的现代化、多功能的社区型购物中心。

  除此之外城市综合体龙湖天街也来了，位于友谊中路沿线，预计2023年竣工，这也是龙湖在无锡打造的首个商业体，目前正在招商中。

  六、价格分析

  *价格现状：

  东城中央府目前主售二期6、7、8号楼毛坯，建面93-500平，均为毛坯交付，整体均价约16000-19000元/平米。

  新城天一府主售装修高层和毛坯洋房，高层均价约22000-23000元/平米，洋房均价约21700-22500元/平米。

  绿城诚园主售小高层和洋房，均价约24500-27500元/平米。

  目前板块内的二手房有蓝光五彩城、恒大绿洲、龙湖九墅、首创隽府，价格在18000-22000元/平米左右。

  区域内的高价新房主要位于锡东新城，目前在售的住宅价格30000元/平米左右。

  *价格潜力：

  从目前的市场行情来看，锡山区首批突破30000元/平米的肯定是位于锡东新城的一波新房，其次是东亭板块。而东亭板块内仅新城天一府、绿城诚园以及东城中央府限价盘主力在售，相较于前两个新盘来说，东城中央府作为限价盘价格还是较有优势的。

  一直说东城中央府位于东亭核心，除了一路之隔的馨和园、西侧往北集中了锡山区交通运输局、民政局、生态环境局、公安局、检察院、人民法院、财政局、市场监督管理局、税务局等等市政单位，再加上周边成熟的商业配套、交通位置，周边的宜居氛围也是相当浓厚。

  七、项目亮点

  1、位置优越 商业成熟

  东城中央府择址锡山区东亭核心，紧邻锡山八佰伴、荟聚商圈，周边卜蜂莲花等社区型购物中心，商业配套齐全。

  2、周边学校环伺 

  东城中央府一路之隔就是隆亭实验小学，板块集中了多所名校，众多优越教育资源的汇聚。

  3、低密住区

  小区以超54%的社区绿化率、超100米的楼间距，以四个主题景观融合呼应馨和园，打造内外双园生活。

  4、高性价比

  东城中央府位处东亭核心，周边配套成熟，周边新房价格多在2.2万/㎡以上，项目不足2万的价格等同于二手房价格还是较为吸引客户的。

  八、项目不足

  1、存在烂尾风险

  东城中央府因资金链断裂而停滞8年，虽然现在二、三期均在动工，但是并未更换开发商，可能项目依旧存在烂尾的风险。

  2、户型设计较为传统

  该项目户型设计相较于目前市面上的户型较为传统，通透性欠佳。

  3、土地产权缩水

  居住用地的使用年限是70年，而东城中央府从2007年至今已经缩水了15年，那么购房人实际使用的已经不足55年。尽管现在已经有政策表示土地到期后可以续期，但是具体怎么操作，需不需要缴纳费用仍旧没有明确答案。