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  本周三（10月28日）无锡即将迎来土拍，6宗宅地中来自梁溪主城区的2宗相邻地块引发了业内外关注，最高1.6万/㎡起拍，甚至超越了同一批次的经开区地块起拍价！

  不得不问，2幅宅地凭啥这么贵？

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  地块亮点：

  1，梁溪主城山北板块土拍节节攀升，最高地价已达17426元/㎡

  2，地铁3号线本月底开通！板块交通便捷更上层楼！

  3，连元街惠山分校规划已定！地块周边教育资源升级！

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  地块介绍：

  石门路B地块（XDG-2020-34号地块）位于梁溪区石门路与规划道路交叉口西南侧，土地面积27957.6㎡，容积率≤1.8，起拍楼面价1.5万/㎡。

B地块实景

  石门路C地块（XDG-2020-35号地块）总面积约24957.5㎡，容积率≤1.5，住宅建筑限高≥4层，望山视线廊道低、多层控制区内住宅建筑≤6层，其他区域住宅建筑≤9层，起拍楼面价为1.6万元/㎡。

C地块实景

  2幅地块仅一河之隔，土地用途都是为居住、商业用地（其中商业核定建筑面积占总建筑面积的比例不小于5%，不大于6%），区别就在于C地块距离惠山更近，并限定建筑高度，起拍价高出1000元/㎡，未来以中高端改善住宅为主。

  据无锡乐居实探，2幅地块均已为净地，被围栏所遮挡。

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  地块配套：

  地处梁溪山北版块，周边配套非常醇熟。

  交通：公交4路、15路、43路、83路直达石门路（惠钱路）站，盛岸路与石门路交叉处设地铁3号线石门路站（月底开通）；

  商业：百乐广场、中山路商圈、苏宁广场等；

  教育：连元街惠山分校（规划）、山北中学等；

连元街惠山分校规划图

  休闲：惠山森林公园、惠山古镇景区等。

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  地块分析：

  自今年以来，山北版块一直是梁溪区主推的土拍区域，地块价格也从3月底阳光城印月文澜（太湖淀粉厂地块）的12548元/㎡，一路连级跳涨到如今山河万象(黄巷热电厂地块)的17426元/㎡。

  地价如此之高，起拍价自然也水涨船高，如今2幅地块最高1.6万/㎡起拍也不足为起。

  此外，该地块周边地铁3号线石门路站距离地块直线距离约200米，而地铁3号线即将于本月底开通，地铁盘完全不用等。而连元街惠山分校（规划）为首的教育资源也给了这幅地块一些利好加持。

  但是，目前山北版块房价差距过大已是不容忽视的问题！

  新房楼盘阳光城印月文澜均价24000-25000元/㎡，周边在售的梁溪本源均价却在17500/㎡，周边配套几乎一致，唯一造成差距的或许只能是连元街惠山分校带来的影响，但阳光城印月文澜最终学区花落谁家，还得等教育局最终确认。

  换句话说，地块价值的支撑，需要有良好配套的加入，仅凭惠山山景房或是标准地铁盘的优势，不足以支撑地块价格，未来如果没有连元街惠山分校此类优质学区的加持，按目前起拍地价估算未来近3万/㎡的房价会相当尴尬。