正文

  东北塘，似乎一直都不是无锡楼市的主角！

  单以今年上半年为例，6月17日两宗商住地块出让。其中圆融以6964元/㎡的楼面价成交，晟塘置业以5484元/㎡的楼面价成交。这与东北塘地区2017年创下8114元/㎡的地价记录还有差距，而且这是发生在上半年无锡土地市场火热的情况下。

  土地市场不活跃，东北塘市场上新房可选择性也不多。但是就是这样一个版块，最近让区域内的人非常激动。

  因为，东北塘与东亭板块，在新一轮的城市规划中，被纳入主城区范围。

  政策走向，影响了板块的发展。最起码，城建配套就会率先出击。

  那么，被划进主城圈，有可能成为东北塘逆袭的机会吗？目前东北塘的新房市场又是怎样的呢？

  这一次，小编踩盘两大在售新盘：一个是去年拿地的无锡旭辉城，另一个是由芙蓉山庄部分地块打造的恒泰悦璟府。

饱含希望的困局突破路

  刚刚也说到，东北塘地价在今年上半年整体市场向好的状态下发挥不太稳定。当然这也与两幅成交地块为商住地块有关。

  那回顾东北塘近十年的土拍情况呢？

  至高点发生在2017年3月16日，即在售的恒大观澜府，当时以8114元/㎡的楼面价成交。而在此之前，无论是恒大御澜湾，即阳光福邸所在地块，还是蓝光雍锦园的那块地，成交楼面价保持在4k范围。

  仔细一看，恒大观澜府之后的两年多时间里，东北塘涉宅地块出让记录为零。

  直到去年10月11日，裕巷新村东地块以7055元/㎡的起拍价亮相土拍。

  两年多的时间，起拍价上升了2792元/㎡，因此，人们对板块能否突破恒大创下的地价记录抱有了希望。毕竟两年的时间，已经足够发生很大变化了。

  不过，最终底价成交，由旭辉竞得，没能突破东北塘地价记录。

  而在今年上半年，无锡好几个板块的地价都突破新高。当时，东北塘同一天出让的两宗商住地块，成交楼面价均未超“7”字头。

  因为地价的原因，东北塘在售楼盘相比附近板块，价格就较低了。加上该板块不限购，其实吸引力还是OK的。

发展潜力大的城建配套

  那么，除了价格洼地，东北塘的楼盘又享受着怎样的配套呢？能不能与不断推出的新楼盘质量相匹配呢？

  首先，东北塘板块目前交通以公交线路为主，锡沙路、锡港路等道路的运输能力OK。从这次东北塘的踩盘情况来看，因为物流运输，境域内大型货车很多，导致部分路面失修。不过从不久前的城建计划来看，老锡沙、锡港路等都在进行道路改建。同时，地铁6号线及S1线二期，都在东北塘设立站点，交通潜力较大。

  其次，东北塘板块的教育资源不错，东北塘中学、东北塘实验小学、东北塘实验小学(芙蓉分部），而且还是国际象棋的主力输送力量。

  另外是商业方面，因为东亭及锡东新城商业发展迅速，因此现在整个东北塘的大型商业体只有一个星叶生活广场。今年6月17日土拍，东北塘两幅商住地块相继出让，圆融拿下其中的妙市头地块，这意味着东北塘的商业配套潜力很大。

  总的来说，东北塘板块的发展是慢于周边区域的，所以整体的城建配套待焕新重建。在新一轮城市规划出炉后，划进主城圈，代表着以交通、商业为主的配套建设开始倾斜，未来的城市面貌有了期待。

及时补仓的新盘品质如何

  现在的东北塘，已交付和尾盘较多。市场上在售的新房，除新开不久的无锡旭辉城，还有恒泰悦璟府和恒大观澜府，而恒大御澜湾、玫瑰香醍家园等则少量在售，栖霞东方天郡甚至已经开始交房。

  那么，这些在售新盘品质如何呢？

  近期踩盘了东北塘的两个楼盘，都位于锡港路旁，距离很近。其中恒泰悦璟府为恒泰地产接手原芙蓉山庄打造的楼盘。

  先说恒泰悦璟府，其前身芙蓉山庄当时规划占地总面积501000平方米，共建房屋249幢，其中住宅100幢，别墅124幢，商业建筑5幢。不过，之后芙蓉山庄二号、三号地块停工，于2018年由恒泰接手，2019年恒泰悦璟府面世。

  踩盘时找了一圈恒泰悦璟府的售楼处，结果走到了芙蓉山庄已交付的A区里。这个2010年首开的小区，高层的楼层很高，小区地面停有车辆，同时有楼栋的外墙已经脱落。绿化整体倒是不错，但日常维护稍缺，休闲的亭子甚至被杂物堆上。

  而在去恒泰悦璟府的路上，路过项目工地，因为此前芙蓉山庄停工多年，部分未修的地块上长满杂草。当天在下雨，但能远远看见工地上的吊塔。

  因为打车导航的缘故，从恒泰悦璟府工地走了约20分钟到达售楼处。周边也有一些基本的生活配套。整个售楼处占地较宽，绿地和湖泊的面积还比较大。

  在沙盘上共规划有16栋建设，包括8栋高层和8栋洋房，小区层高3-28F，高层分布在小区西北面和东南面，洋房布局中央。整个小区人车分流，1:1的车位比，2.0的容积率（不包括原芙蓉山庄）。

  售楼处的风景整体不错，大门入口是水景，还有人工湖。样板间则建在一大片自然草地上，绿化保持得不错。

  目前恒泰悦璟府开放有三个样板间，分别为建面约105㎡、120㎡的洋房样板间，和126㎡的高层样板间，均为三房设计。

  （105㎡样板间）

  （120㎡样板间）

  （126㎡样板间）

  参观完的最大感受，还是客厅和阳台的面积比较宽，以120㎡洋房为例，客厅面宽6.2米，视觉效果很明显。

  （120㎡样板间）

  根据销售介绍，目前项目高层为毛坯，均价12000-12500元/㎡，洋房均价为13800-14800元/㎡。整体均价为14000-15000元/㎡。

  仅一路之隔的无锡旭辉城是今年新开的纯新盘，整个项目占地约10万方。在沙盘上，楼盘呈倒“L”形布局，分别由小高层和洋房组成，18F的小高层共有8栋，9-11F的洋房共17栋。其中小高层2梯4户，洋房1梯2户。容积率为1.8，绿化率为35%。

  另据置业顾问介绍，小区人车分流，设置地下停车场，但为了方便，在地面上还设置有160个车位。

  从这些数据可以知道，总体来说旭辉城没有高层和商业，因此整体设计对社区居住氛围和居住舒适度方面很友好，还是主打改善的置业楼盘。

  目前，旭辉城共开放3个样板间。分别为建面约95㎡的小高层，和108㎡和128㎡的洋房。均为横厅设计，尤其是128㎡的洋房样板间，整个设计几乎没有过道的面积浪费，因此客厅较宽。

  （95㎡样板间）

  （108㎡样板间）

（128㎡样板间）

  应该说，目前东北塘在售的几个新盘，整体与市场改善通道相符合，也会更加重视房子客厅和卧室，自身品质虽然不能与经开滨湖的高端改善盘相比，但已经能够满足刚需改善群体的住房需求。

  当下东北塘的建设正在进行中，未来补充上的地铁轨道交通，板块的仍会有更大的发展。可以预见，划入主城圈，至少会是东北塘配套面貌上升一个台阶的机会。那么，你们有抓住这支潜力股的机会吗？