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  2021年的首场土拍时间已定，就在2月1日上午9点半，这场土拍仅有1宗宅地，位于锡山区东港镇板块。

  老实说，这样一宗乡镇板块的“双限”地块，土拍还会有惊喜吗？

土拍亮点：

  1，无锡首个非定销商品房的双限宅地土拍

  2，限定最高地价1.8万/㎡，限定未来项目毛坯均价1.2万/㎡

  3，地块隔壁雍景湾毛坯均价1.25万/㎡，周边红豆运河府装修均价1.7万/㎡

  4，起拍价仅4654元/㎡，对比项目价格1.2万/㎡仍有上升空间

地块介绍：

  锡山区东港怀仁幼儿园东地块（XDG-2020-78号地块）位于锡山区东港镇创新西路南、联群路西，面积15674㎡，用途为居住用地，容积率＞1.0且≤2.3，经计算，起拍楼面价4654元/㎡，最高限定楼面价1.8万/㎡。

  该地块住宅建筑15-18层，其他建筑≤24米，未来项目开发方向将以改善型小高层为主。同时该地块成品住宅比例不低于40%。

  据公告显示，该地块按“限房价、竞地价”方式出让，商品房毛坯备案均价为 12000 元/平方米。由于该地块绝无可能达到最高限价，因此人才房条件不作介绍。

地块配套：

  交通：711支线可达怀仁东苑站，周边东港大道、金港大道城市主干道。

  商业：光立方商业广场、红豆万花城

东港红豆万华城

  教育：怀仁幼儿园、东湖塘中心小学、怀仁中学、东湖塘中学

  医疗：锡山区中医医院（东港院区）、东港镇卫生院

  生态：东港市民公园、东湖塘街头公园

地块分析：

  这宗“双限”地块的出现，基本打破了东港镇的楼市现状。

  地块距离美的中骏雍景湾仅一路之隔，但隔壁的雍景湾高层毛坯均价就1.25万/㎡，该地块未来项目毛坯均价才1.2万/㎡，还都是15-18层的小高层产品，这咋竞争？

雍景湾效果图

  此外，去年3月31日的首场土拍中，红豆置业底价竞得东港起重机械厂地块（XDG-2020-4号），楼面价6540元/㎡，而后开发为红豆运河府，主打高端改善产品（低密多层和叠墅产品），目前精装均价1.7万/㎡。

红豆运河府效果图

  如今，同为改善型项目，这宗“双限”地块的土拍也势必对红豆运河府有所影响，但地块面积较小，未来的项目开发产品较少，对市场的影响或许并不会非常突出。

  算上未来项目的均价，这宗“双限”地块优势基本有三：

  1，东港镇人口超13万（2017年数据），地块居于板块核心，周边配套醇熟，尤其是教育资源丰富，项目毛坯均价1.2万/㎡，又是15-18层的改善小高层产品，在东港镇板块性价比突出，未来项目销售前景可期；

  2，起拍楼面价4654元/㎡，又非定销商品房地块，地块面积较小，总价低，非常适合外来房企首入无锡市场试水或者资金不足房企进场屯地。

  3，对比未来毛坯均价1.2万/㎡，楼面价在5-6千/㎡较为合理，对比目前起拍楼面价仍有获利空间，房企拿地意愿或许比较高。

  因此，2月1日的无锡首场土拍，或许还是值得期待一下的。