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  长三角首场集中土拍终于结束了！

  华宇摇号竞得经开区具区路地块，总价177035万元，楼面价19500元/㎡！溢价率10.09%！

  华润摇号竞得锡东新城地块，总价499500万元，楼面价17637元/㎡！溢价率6.89%！

  从4月28日起，无锡16宗地块集中出让，中间间隔了五一假期，随着2宗摇号地块的结果出炉，本次有点“漫长”的集中土拍终于落下帷幕！

  整体土拍结果如下：

  长三角一直以来都是房企重仓的“战略要地”，数据显示，2021年1-4月中国百强房地产企业新增货值的47%属于长三角区域，再次证明长三角区域对于房企的吸引力，而其中，苏南市场更是长三角区域的重中之重。

  苏南市场的“钱景”一向被行业内看好，房企争先布局深耕苏南，原因在于以下四点：

  1，经济实力极强：2019年，苏锡常三市以长三角地区8.3%的土地面积，创造出了长三角地区18.9%的GDP，总量38489亿元，超过上海（38155亿元）；

  2，购买力极高：仅无锡一城，2019年度人均GDP达到180044元，居全省第一，全国第二；

  3，价值潜力仍有释放空间：以常州为例，2018-2021年最高地价屡屡刷新，目前最高地价20348元/㎡；

  4，回款与开发节奏较快：拿地到销售中间间隔仅几个月，高周转模式充分实现。

  而且近几个月，苏南市场土拍的热度早有端倪：

  ·2月南京近50家房企抢5宗地块，纷纷触顶限价！最快用时57秒！

  ·3月苏州249家房企（含马甲）抢夺甪直地块，刷新苏州土拍历史记录！

  ·4月常州首次土拍房企直接跳加1.1个亿，第二场土拍地价创下20348元/㎡的新高！

  ……

  而无锡的这场土拍，作为苏南市场乃至整个长三角首次集中土拍，管中规豹，足以看出房企在苏南市场的布局与战略。

  01

  土拍后，谁得到了无锡？

  集中土拍热潮之下，谁赢得了无锡市场的未来？

  第一类：深度加仓型

  仅从土拍来说，融创才是最大赢家：连落4子，地块成交总面积26.77万㎡，都快成交总金额66.78亿，各项数据均位列本次土拍的首位。

  粗略统计，加上竞得的地块，目前融创在无锡大市（包含江阴）正在开发的项目已达到14个，作为连续9年蝉联无锡房企销冠的龙头企业，深耕无锡乃至苏南区域的决心和毅力都显而易见，可以预见的是，未来很长一段时间内融创都将继续霸榜无锡房企销售TOP 1。

  此外，如保利、正荣、大华等房企，参拍地块数量较多却未有斩获，说明有较强的拿地意愿但决心还不够，未来或许还会重度加仓无锡乃至苏南市场。

  第二类：持续补仓型

  此次拿地的部分房企，如建发、龙湖、万科等，均在无锡有多个项目开发的经验，目前在无锡市场上也有正在开发的项目，虽然本次土拍拿地较少，但并不影响未来市场上的地位。

  尤其是建发，更是无锡市场后来者居上的典型：

  2017年首入无锡开发玖里湾项目，以独特的新中式风格吸引了市场和业内的目光；

建发玖里湾实景图

  2019年玖里湾获得无锡新房成交面积、成交金额双榜单TOP 2，此后建发疯狂拿地进一步深耕无锡市场；

  2020年末，建发在锡开发项目成交金额70.80亿元，市场占有率6%，仅次于融创、万科位列第三。

  截止目前，建发在无锡大市（含江阴）已布局十大项目，四年十子，这个布局速度足以体现建发对无锡市场的看好，无锡的年度房企销售榜上，建发也拥有了“坐三望二”的底气和野心。

  而部分未参拍的房企，如中奥，目前在无锡市场上开发项目较多，手里有货心里不慌，首次集中土拍更持观望态度，在此次集中土拍的热度下，相信中奥在今年之后的集中土拍中应该会积极采取行动有所斩获。

  第三类：灵活发展型

  此类房企的代表是力高，一边拿地，一边追求合作开发的机会。

  资料显示，在2020年以前力高集团江苏区域仅是新兴的房企分公司，一年之后力高集团江苏区域布局宁波、苏州、无锡、常州等多个城市，一跃成为集团内增速最快的区域公司。

  而在拿地的3天前，力高集团公众号发文，宣布喜获江苏无锡154亩优质住宅地块，显然，这家房企如今还在不断加码无锡市场。

  当然，此次土拍没拿地的房企，只是拿地准备预期不足，并不意味着未来没有机会。

  比如说金茂，据网传消息，金茂此次土拍参拍10宗地块，拿地决心不可谓不明显，但集中土拍之下房企竞争激烈程度超乎想象，成本测算与资金授权或超预期，但有了这一次的经验，相信之后的土拍中肯定会重新调整战略。

  而且，无锡市场上金茂品牌深入人心——霞客岛生态城作为中国金茂千亿央企城市运营项目，项目总建面超100万方，面世9个月内总销售1875套，稳居江阴市销售套数榜单****，足见金茂圈粉实力。

  比如卓越，曾多次亮相土拍报名，而后在2020年8月与其他房企合作开发了上城壹号项目成功首入无锡，虽然在此次土拍中未有斩获，但未来关注土拍拿地的同时，或许也会以联合开发的模式继续深耕无锡市场。

  02

  未来，谁又将得到苏南？

  看完无锡市场，进一步延伸，未来的苏南市场又将由谁赢得先机？

  结合今年1-4月苏锡常三市的房企销售榜****0来看，万科、融创、碧桂园、新城等规模房企、央企国企成为榜单常客，龙头房企地位进一步凸显，区别只在于城市布局侧重点不同。

  比如说融创1-4月销售额45.02亿元位列无锡第一，但在苏州位列第三，常州甚至没有进入前十，积极补仓常州，也是市场判断融创必做的下一步战略。

  可以看出，这类头部房企资金实力雄厚，同时积极谋求布局，弥补短板。

  最为明显的则是招商蛇口。

  2021年1-4月苏州销售金额排行榜上，招商蛇口以92.34亿的成交金额位列第一，但在无锡及常州，销售排名都较为靠后。

  资料显示，招商蛇口早在17年前，就已开始“飞”向全国，而苏州成为了招商蛇口迈出深圳大本营、布局全国战略的第一站，并以苏州为基础，组建苏南公司，深耕苏州及周边城市。

  而这家房企“合作共赢”发展战略变市场竞争对手为合作伙伴，强强联合的模式也为后续的发展打下了基础，2018年首入无锡的第一个合作项目太湖雍华府就是例子。

  如今，无锡市场后来者——招商蛇口，也已布局落子四大项目，后市发展前景明显可期。

  发展不止，思变不停，适者生存。事实证明，率先对布局区域进行整合，并着重发展苏南战略的房企，将在之后的苏南市场上更加快速、高效、适应。

  毕竟，长三角一体化的浪潮虽大，但底下的城市可各有各的圈子：

  2020年起，苏锡常一体化成为了热门话题，召开的合作峰会上，苏锡常多个重磅项目推进取得实效，一个苏锡常超级都市圈正逐渐成为现实；

  南京联合镇江、扬州、淮安等城的计划打造以南京为首的都市圈，2021年3月，《南京都市圈发展规划》成为国家层面批复同意的第一个都市圈发展规划；

  合肥则在本省内多市合作打造合肥都市圈，以全省四成左右的国土和人口，创造了全省超六成的经济总量……

  因此，房企针对苏锡常为首的苏南市场，发起内部战略变革很有必要。一方面，能够激发组织活力和动力，提升人均效益；另一方面，也能因地制宜，根据市场变化及时调整，更灵活地开发项目。

  越凝聚，越重视，越付出，越收获！未来，相信越来越多的房企将看到苏南市场的价值，也会有越来越多的房企加入组建苏南乃至江苏区域公司的行列中来，发起适应发展需要的战略变革，进一步聚焦区域深耕。

  此次长三角首次集中土拍只是一个缩影，是结束也是开始，房企的选择与布局，也将对无锡及苏南的房价格局产生深远影响，在房地产“薄利润”时代下，房企之间对于土地的“军备竞赛”也将进一步加剧。