今年以来,金属、铁矿石等大宗商品的上涨,无疑让各行各业都遭遇了风险。
其中,房地产行业更是首当其冲,朋友圈里甚至有一张图流传甚广:
作为国内的支柱性产业之一,不少房地产公司正面临着建材一路上涨,地价频频刷新,但限价政策从未放松的窘境。
01
建材上涨,住建局连续发文防范化解风险
日前,无锡住建局最新发文《关于防范和化解建筑材料价格异常波动风险的指导意见》,重点提出:1,工程发承包双方明确风险分担原则,承包方不承担所有风险;2,招标文件及合同中明确可调价的建筑材料种类,超出幅度的调整办法等。
其实早在4月,无锡住建局就曾发布通知,要求加强建筑材料价格风险防范,而后续发布的指导意见,更进一步细化了通知内容。
但指导意见中也提出,要求各区、县(市)建设行政主管部门引导工程建设各方防范化解风险,做好计价政策解释和争议调解服务。
这也意味着,只要建材价格仍在上涨,开发商与建筑承包商之间,未来围绕着建材价格的争议矛盾仍将存在。
02
限价严格,开发商利润从何而来?
一方面,是钢材、铜、不锈钢、铝材、木材、水泥、黄砂、石子等材料价格持续上涨,从而引发建筑材料价格大幅波动;
一方面,是4月28日集中土拍后,无锡土地市场整体迈入了限价+自持租赁住房时代,地价无形之间迈上了一个新台阶;
最后一方面,是无锡2017年起施行的商品房价格管理新规,其中规定楼盘售价不得高于备案价,备案价由主管部门进行成本评估确定,且价格备案后1年内不得调高等。
严格的限价政策之下,开发商的利润从何而来?
一、物业服务增值:
既然产品价格增不上去,服务增值也是一门好路子,尤其是物业,目前无锡新房市场上,物业费大多在3-4元/㎡/月,再加上新房市场上户型大多为90㎡以上的改善大户型,未来的物业服务收入非常可观。
不仅如此,随着开发商物业覆盖项目的增多,上市的增值潜力也越大,比如恒大物业,去年12月上市当日市值已近千亿。
二、开发周期缩短:
开发周期缩短,其实就是现在地产行业流行的“高周转”模式。
众所周知,房企拿地开发大多需要融资,缩短开发周期,实现“高周转”,能够有效缩减时间成本,并且让房企的资金效率更高,同样的资金,一年内可以产生2-3次的收益机会。
所以房企拿地之后,拼了命地抢开工时间,抢开盘时间,抢回款节奏,提高运营团队的考核力度等行为也有了原因。
三、上下游供应链把控:
不仅自己包揽了楼盘项目的开发,包括上下游供应链以及施工等都完全掌控,在项目开发上采用工厂流水线式的标准,最大程度降低单个项目的开发成本。
具体表现就是,案场经常出现的介绍:这套房子的装修是自己开发商把控的,园林的打造是自己开发商团队设计打造等等。
而且,部分房企在经历过多个项目的打造经验之后,总结出针对不同客户群定位的产品系,实际上就是项目开发的不同成本标准的体现。
四、捆绑销售:
说白了就是变相涨价,因为无锡对成品住宅的精装标准及价格都有了严格限制,所有变相涨价一般采用的就是捆绑销售的模式。
最常见的,就是开发商卖房规定必须绑定车位,车位的价格一定程度上弥补了开发商所认为的房价上的缺损。
但是!开发商觉得天经地义,购房者不一定认可这套逻辑啊,用捆绑销售,说明这楼盘得非常自信才行。
五、偷工减料:
这是缩减成本最简单、最没难度的方式了。
毕竟,资金开发高周转、上下游供应链把控、物业服务增值等都是大品牌房企才能玩得转的,对于部分中小房企来说,地价、建材成本风险难以消化,只能偷工减料求生存。
所以,购房者买房时也需要分清房企品牌,尽量购买规模较大的大型品牌房企的项目。
而对于监管层面来说,在如今建筑材料价格大幅波动的情况下,更应加强对建筑质量的安全监管。
一方面是让实实在在投入开发项目产品的良心房企能够活得更好,避免房地产行业出现“劣币驱逐良币”的现象;
另一方面也能够减少未来项目维权的风险,维护房地产行业以及社会的健康稳定。
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