正文

  今年以来，金属、铁矿石等大宗商品的上涨，无疑让各行各业都遭遇了风险。

  其中，房地产行业更是首当其冲，朋友圈里甚至有一张图流传甚广：

  作为国内的支柱性产业之一，不少房地产公司正面临着建材一路上涨，地价频频刷新，但限价政策从未放松的窘境。

  01

  建材上涨，住建局连续发文防范化解风险

  日前，无锡住建局最新发文《关于防范和化解建筑材料价格异常波动风险的指导意见》，重点提出：1，工程发承包双方明确风险分担原则，承包方不承担所有风险；2，招标文件及合同中明确可调价的建筑材料种类，超出幅度的调整办法等。

  其实早在4月，无锡住建局就曾发布通知，要求加强建筑材料价格风险防范，而后续发布的指导意见，更进一步细化了通知内容。

  但指导意见中也提出，要求各区、县（市）建设行政主管部门引导工程建设各方防范化解风险，做好计价政策解释和争议调解服务。

  这也意味着，只要建材价格仍在上涨，开发商与建筑承包商之间，未来围绕着建材价格的争议矛盾仍将存在。

  02

  限价严格，开发商利润从何而来？

  一方面，是钢材、铜、不锈钢、铝材、木材、水泥、黄砂、石子等材料价格持续上涨，从而引发建筑材料价格大幅波动；

  一方面，是4月28日集中土拍后，无锡土地市场整体迈入了限价+自持租赁住房时代，地价无形之间迈上了一个新台阶；

  最后一方面，是无锡2017年起施行的商品房价格管理新规，其中规定楼盘售价不得高于备案价，备案价由主管部门进行成本评估确定，且价格备案后1年内不得调高等。

  严格的限价政策之下，开发商的利润从何而来？

  一、物业服务增值：

  既然产品价格增不上去，服务增值也是一门好路子，尤其是物业，目前无锡新房市场上，物业费大多在3-4元/㎡/月，再加上新房市场上户型大多为90㎡以上的改善大户型，未来的物业服务收入非常可观。

  不仅如此，随着开发商物业覆盖项目的增多，上市的增值潜力也越大，比如恒大物业，去年12月上市当日市值已近千亿。

  二、开发周期缩短：

  开发周期缩短，其实就是现在地产行业流行的“高周转”模式。

  众所周知，房企拿地开发大多需要融资，缩短开发周期，实现“高周转”，能够有效缩减时间成本，并且让房企的资金效率更高，同样的资金，一年内可以产生2-3次的收益机会。

  所以房企拿地之后，拼了命地抢开工时间，抢开盘时间，抢回款节奏，提高运营团队的考核力度等行为也有了原因。

  三、上下游供应链把控：

  不仅自己包揽了楼盘项目的开发，包括上下游供应链以及施工等都完全掌控，在项目开发上采用工厂流水线式的标准，最大程度降低单个项目的开发成本。

  具体表现就是，案场经常出现的介绍：这套房子的装修是自己开发商把控的，园林的打造是自己开发商团队设计打造等等。

  而且，部分房企在经历过多个项目的打造经验之后，总结出针对不同客户群定位的产品系，实际上就是项目开发的不同成本标准的体现。

  四、捆绑销售：

  说白了就是变相涨价，因为无锡对成品住宅的精装标准及价格都有了严格限制，所有变相涨价一般采用的就是捆绑销售的模式。

  最常见的，就是开发商卖房规定必须绑定车位，车位的价格一定程度上弥补了开发商所认为的房价上的缺损。

  但是！开发商觉得天经地义，购房者不一定认可这套逻辑啊，用捆绑销售，说明这楼盘得非常自信才行。

  五、偷工减料：

  这是缩减成本最简单、最没难度的方式了。

  毕竟，资金开发高周转、上下游供应链把控、物业服务增值等都是大品牌房企才能玩得转的，对于部分中小房企来说，地价、建材成本风险难以消化，只能偷工减料求生存。

  所以，购房者买房时也需要分清房企品牌，尽量购买规模较大的大型品牌房企的项目。

  而对于监管层面来说，在如今建筑材料价格大幅波动的情况下，更应加强对建筑质量的安全监管。

  一方面是让实实在在投入开发项目产品的良心房企能够活得更好，避免房地产行业出现“劣币驱逐良币”的现象；

  另一方面也能够减少未来项目维权的风险，维护房地产行业以及社会的健康稳定。