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  上个月，有个刚毕业的小伙儿在群里吐槽，都知道无锡的经开区最好也最贵，新房普遍超3万/㎡，却连个90㎡以下小户型都不给，想要在经开区买房，门槛太高了。

  确实，经开区目前在售8个住宅项目，但在售住宅户型面积最小的却是：

  建面约103平高层

  这个户型做到了3室2厅1卫，算得上是目前经开区性价比最高的户型了。

  然而，就在去年的这个时候，经开区却还是有89㎡户型可选，不到短短一年，市场的变化差的不是14个平方，按经开区的价格算，差的是高出的至少40多万门槛。

  01

  2019年，经开区多了个有“争议”的项目——融创壹号院。

  争议点在于，作为融创号称最高端的产品系，全球第17座壹号院落子无锡，竟然设计了89㎡户型。

  一时间，壹号院仿佛成为楼市里的“孔乙己”，还没入市，一提起这个项目，不少购房人便都看着笑，89㎡壹号院也似乎成了一个梗。

  到了11月项目首开时，壹号院售楼处里满满当当的客群说明一切，现场连问3个买房人，看中的都是89㎡，首开均价28000-29000元/㎡，无论是刚需还是投资，都能说一句真香。

  深耕无锡十多年、常年霸占无锡市场销售额第一的老牌房企，怎么会不懂无锡人？

  但到了2021年，融创再度在经开区落子，CHINA山水江南项目面积最小的户型是：

  建面约124平高层

  目前，CHINA山水江南的放风价就已经达到了37000元/㎡。

  作为最懂无锡市场，营销战斗力最强的房企之一，融创选择了抛弃小户型，而这也是当下开发商们心照不宣的共同选择。

  据不完全统计，7月无锡市场新房开盘加推的16个项目中，仍设置90㎡以下小户型住宅产品的楼盘仅有4个，占比仅有25%。

  从去年到今年，为什么房价贵了，小户型反而越买不着了？

  02

  开发商不约而同逐渐抛弃小户型，原因当然在于市场的变化。

  仅以2021年上半年无锡的住宅面积段成交为例，90-144㎡面积段共计成交22530套，约占总成交量的71.1%，而90㎡以下面积段共计成交5862套，仅占总成交量的18.5%。

  大户型的成交量是小户型的近4倍

  可以说，2021年无锡已全面迈入了改善置业的时代。

  市场的变化，追根究底还是购房者的需求发生了改变：

  首先，从2孩到3孩的宽松生育政策，让越来越多的购房者即便没考虑好生不生，也会提前因为未来家庭人口增加的可能性而倾向于大户型；

  其次，多数购房家庭是双职工家庭，即便只有一个小孩也往往需要老人来带，老人居住生活的房间必不可少；

  最后，随着居民生活水平的提高，类似于书房、儿童游乐室、储藏室等功能性用房不可避免地增多，大户型的功能倾向于全面化。

  再加上随着土拍热潮带来的房价焦虑，从小户型到大户型的换房成本越来越高，只要经济条件允许，购房者想的都是：

  一步到位

  即便是90㎡以下的小户型，在市场的需求之下，也不可避免地优化升级。

  过去，两居室89㎡户型是无锡楼市刚需的标配，但如今的开发商们，基本把89㎡户型做成了小三房，而这似乎已成为刚需置业者最后的倔强和最低的买房标准。

  03

  除了无锡购房者“一步到位”的置业理念以外，二手房市场也是开发商们逐渐抛弃90㎡以下小户型的原因。

  一方面，是无锡新房市场门槛较高，做90㎡以下小户型，就得跟二手房市场打擂台：

  据克而瑞数据统计显示，6月无锡商品住宅均价达23175元/㎡，环比上涨10.29%，再创历史新高。

  以此均价计算，即便是89㎡的小户型，总价也超200万，初次置业的刚需购房者最看中性价比，就算支撑得起，也会拿二手房市场的房子对比下。

  为了与琳琅满目、价格有高有低的二手房市场竞争，开发商即便是小户型也得花大心思作出卖点，比如说上文提到的89㎡“N+1”三房设计，同时在小区物业、园林、社区生活等方面做出亮点，凸显高价格下的性价比。

  但性价比上来了，利润又下去了，而且做小户型设计得太好，还会妨碍大户型的销量，对现在高价拿地的开发商而言，如果不是为了快速去化走量，做这样的小户型简直是鸡肋。

  另一方面，无锡开发商们的大户型去化，部分得靠房东们卖出二手房置换：

  随着无锡房价的上升，新房市场的门槛逐渐抬高，有改善需求的购房者往往都是“卖一买一”，甚至是“卖二买一”才能置换更高品质、更大面积的户型。

  近年来，无锡以沁园新村、仙河苑、芦庄以及太湖花园为代表的经适房、安置房成交火热，其背后就是这些房主的置换需求在释放。

  但无论如何，有卖出就得有人买，不然这些房主拿什么买大户型？

  上文提过，90㎡以下小户型的总价，在无锡二手房市场已经有很大的选择余地了，基本等于开发商在拿小户型跟周边的二手房市场打擂台，靠户型、物业、社区等等优势搞降维打击。

  打击过后，本该去二手房市场接盘的去买了开发商的小户型，潜在伤害的还是大户型的去化。

  前几个月，有人在朋友圈里发无锡的房价金字塔，新房2万/㎡以下似乎只配去阳山、马山 、羊尖，最低的一层1.5万/㎡以下，更是只配去锡北、东港等板块了。

  但塔尖3万+的经开区，靠的是也许只是2万/㎡的二手房撑起来的。