正文

  土地市场传来地震！

  刚刚，杭州传来消息：十宗竞品质宅地中，九宗宅地流拍！

  结合近期房地产市场的变化，透露出什么信号？未来无锡土拍……

  #01

  全国土地市场下行

  9月15日，杭州第二批集中土拍报名截止。

  全部十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求。

  无独有偶，嘉兴海宁区出让一宗重点涉宅地，该地块位于海宁城北，按理说属于市区中心位置，但还是因无房企报名而流拍。

  这也是海宁近3年来涉宅地首次流拍，上一宗涉宅地流拍还要追溯到2018年第三季度。

  事实上，第二批集中供地以来，全国土地市场就波折不断。

  自深圳起，天津、青岛、苏州、杭州等众多城市纷纷推迟第二批集中供地时间，并调整土地出让条件。

  即便是第二批集中土拍进行，不少城市的土拍表现就与首轮土拍大相径庭：

  福州参拍的19宗涉宅地有4宗中止出让；济南无一地块溢价成交，17宗地块更因无人报名竞买而临时撤牌；天津40宗地平均溢价率仅0.6%，流拍率升至35%。

  就在今天上午，成都第二批集中土拍开始，9宗宅地均底价出让。

  不知道什么时候开始，底价出让都已成为了土拍的好消息？

  #02

  房企躺平为哪般？

  房企其实是分为2部分，集团与地方区域公司，集团要的是业绩，地方区域公司求的是生存。

  如果这个区域公司不拿地开发，区域内没有项目货值，那未来前景要么被合并，要么被解散。

  那为啥近期土拍中，房企表现都像是躺平一般呢？

  一、房企没钱：

  自三条红线以来，房企融资渠道大大受限，加上楼市调控对销售回款的影响，此前激进拿地扩张的房企现在日子并不好过。

  例如恒大，如今已经到了暴雷的地步，9月13日，恒大集团官网发布相关辟谣公告，称网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。

  二、项目没利润：

  过去，房企规模化运营，为了进军某个城市，或者是在地方实现深耕，利润微薄甚至亏本也敢拿地开发，毕竟规模上来之后拿地上亏掉的，能从后期其他项目上赚回来。

  但三条红线的出台，调控市场带来的销售下行，让房企更加精打细算了。

  例如杭州此次出让的十宗竞品质地块，由于竞品质的门槛要求、现房销售、起价过高的原因，导致利润率过低。

  甚至据某研究院测算，这十宗竞品质地块，底价拿地基本无利可图，甚至部分地块有亏本风险。

  三、板块市场不行：

  一个城市总有热门板块和冷门板块之分。

  前者是房企争抢的对象，后者在市场向好的时候看不出问题，总有资金实力不足的房企愿意忍耐一下低价拿地，但一旦市场遇冷，就连低价也吸引不来房企了。

  例如嘉兴海宁区的这宗流拍地块，起始楼面价7693元/㎡。

  而地块南侧就是万科朝起云山府，2019年楼面价7940元/㎡+竞配安置房面积480㎡。

  时隔2年，起拍价还降了，但还是没有房企愿意在这个板块补仓。

  四、资质、资金要求严格：

  不少城市都出台新规，对房企拿地的资质、资金来源作出了限制。

  例如8月17日苏州出台的补充公告：

  一方面，要求报名的公司具备房地产开发资质，并变相严禁马甲参与竞拍；

  另一方面，房企在报名时提交资金来源情况申报表、承诺书及相应证明材料。对融资、借款的来源要求更详细，股东借款、金融机构融资、法人的借款、非地产企业融资等都被限制。

  #03

  无锡未来土拍……

  第二批集中供地的城市似乎都不太乐观，在无锡情况如何？

  就在8月初，无锡率先开启了第二批集中供地，23宗宅地中仅有1宗地块终止出让，其余地块均成功出让，且不少地块还引起了房企争抢。

  例如梁溪区虹桥新村东侧A地块（XDG-2021-30号地块）共有77家房企参与竞拍，刷新主城区竞拍记录，并迅速触顶18000元/㎡的楼面价进入摇号阶段。

  无锡第二轮集中土拍之所以较为稳定，原因主要有3条：

  1，无锡房地产市场比较平稳，月成交总体较为稳定；

  2，第二批集中供地开启得早，房企这时候手上资金还算比较足；

  3，虽然条件苛刻，但发布的不少地块都给房企留下了足够的项目利润。

  据某研究院数据分析显示，无锡第二批集中土拍当中，需要摇号的纯住宅地块，预期销售利润率基本能达到10%左右（暂不计土地资金成本）。

  近期，无锡第三轮集中土拍的消息也层出不穷，部分宅地也有提前曝光，包括高力地块等优质地块区位较好，关注度较高。

  相信如果像第二批集中供地那样，给出合理的价格，留出一定的利润，结合无锡房地产市场的前景，第三轮集中供地无锡土地市场依旧会较为平稳。