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  “七月份我就做不下去了，开不了单收入太低。”

  毕业2年一直从事中介工作的王玲（化名）最近正在找工作，“下半年市场就不行了，同期就有4、5个人一起离职了。”

  王玲是链家门店的销售，曾获得过租房方面的销冠，但在卖房方面一直没有较大的突破，加上无锡市场的下行，终于作出了转行的决定。

  事实上，今年下半年以来，无锡二手房市场风起云涌：二手房指导价、银行停贷、中介信用评级系统上线……

  那么，无锡中介行业的寒冬真的来了？

  01

  政策：二手房指导价出台 房贷收紧

  7月末，无锡二手房指导价终于“靴子落地”。

  首批100个小区指导价正式发布，无锡成为继深圳、东莞、成都、宁波、西安、绍兴之后，全国第7个出台“二手住房成交参考价格发布机制”的城市。

  但是，比二手房指导价杀伤力更大的，是银行房贷的收紧。

  此前7月，房地产市场就开始流传今年银行贷款收缩的消息，在无锡据乐居致电各大银行发现，四大主流银行中除建设银行外，纷纷表示二手房已停贷。

  且银行工作人员透露，贷款额度优先新房，二手房方面即便能做，放贷周期也在半年以上。

  而当时间进入9月，银行贷款形式更加严峻。

  “目前无锡支持二手房贷款的主要方式就是公积金、房抵。”一位中介在交流中透露，据他介绍，当下房抵（房屋抵押贷款）的速度最快，几天时间就能搞定，但利率较高，在7%以上，且只能做十年。

  公积金贷款速度比较快，资质齐全的情况下一个月左右就能放款，但无锡公积金额度单人最高30万、夫妻最高60万，只能支撑总价较低的二手房。

  那商贷呢？

  目前无锡中介普遍不喜欢推商贷形式，支持二手房贷款银行少，审批严格，放贷周期长，房东未必等得起，中间环节不确定性较多。

  02

  市场：成交下滑 观望情绪浓厚

  “房子那么多，没有那么多人买啊！”

  在交流中，一位中介忍不住吐槽，二手房不好做，新房代卖也不好做，到处都是发传单、找中介合作的。

  “就客户看房情况，和客户需求来说，差不多相比去年差一大半。”

  据无锡官方数据显示，今年8月，无锡市区二手住宅备案成交33.32万平方米，环比下降24.85%，同比下降55.09%。

  据统计，今年1-8月无锡二手住宅备案成交366.62万㎡，同比下降7.63%。

  相较于疫情影响较大的2020年，今年的无锡二手住宅市场明显不及预期，毕竟2020年2月受疫情封控因素影响，当月无锡二手房备案成交还不到3万㎡。

  通过近十二个月的无锡二手住宅成交走势图不难发现，进入今年下半年以来，二手房成交持续下滑，与指导价出台、房贷收紧的政策趋势一致。

  而政策的变化也引发了连锁反应，二手房市场的硬通货——学区房都开始传出降价风。

  “去年学区房涨得太厉害，都是炒上去的价格，二类学区小房子降了十几万吧，大的可能几十万。”另一位中介私下透露。

  随着降价，市场的观望情绪反而更加浓厚。

  据中介介绍，去年某小区88㎡房源还能挂到170多万，但现在一套6楼精装房源，挂牌160万，两个月都没什么动静，就连这位中介都感到奇怪，有带看但就是成交不了。

  03

  中介：关店潮初现 行业寒冬来临？

  二手房市场成交下滑的背后，是中介门店的减少。

  乐居君经过某小区时就发现，以往总是灯火通明的中介门店如今却是大门紧闭，门口地上还散落着几张传单，门头还贴着招聘店长的招聘启事。

  据了解，即便是开一个私人小中介门店，水电费、房租、ERP系统端口费（与大中介合作共享房源）等等，一个月的成本加起来都基本过万，大量的小中介在市场行情上行时还好，在下行时难免会选择收缩人员甚至关店歇业。

  小中介撑不下去，大中介日子也并不好过。

  作为贝壳系直营的链家，一直是中介行业的高曝光品牌，以高标准服务著称。

  但据此前链家离职中介透露，早在去年，随着区域新领导上任，链家就选择了关店合并的收缩战略，“仅以城西大区为例，收缩后仅有13家门店，差不多缩减了一半。”

  但在这位离职中介看来，这样的行业收缩也是周期性的正常现象，“店里离职的大多都是新人，老人都有过行业下行的经验，而且都有新房佣金回款撑着，比较稳定。”

  （备注：新房代卖佣金并不是实卖实给，开发商楼盘通常会拖个几个月甚至几年，再统一结算，因此这部分收入对中介来说比较滞后。）

  那么，明年年初二手房市场会迎来好转吗？

  “疫情影响，贷款严格，地价上涨，加上业主涨价，很多因素，这个没法预测。”一位中介无奈地说。