正文

  2021年只剩不到100天了。

  谁也没想到，2021年进入到楼市下半场 ，情况突然严峻起来：二批集中土拍流拍、“限跌令”出台、学区政策调整……

  行情上行的时候，大家讨论的是该买怎样的房子；

  行情下行的时候，大家讨论的是反而是什么样的房子不能买。

  就目前的无锡市场，过去的购房经验可能并不适用了，那么，现在开始，哪些房子不能买？

  01

  学区房

  学区房正在逐渐走向凉凉！

  据中介透露 ，目前无锡的学区房市场降价太狠，少的十几万，多的降价几十万都有。

  就以往年都较为热门的曹张新村为例，官方二手房指导价为26100元/㎡，在某二手房网站上，曹张新村目前均价24694元/㎡，环比上月降价2.46%，低于指导价1406元/㎡。

  随便点开一套，从5月份挂牌，期间涨涨落落，看得出这位房主挂牌的纠结，但4个多月下来还是降了17万。

  今年学区房的遇冷，原因是多元化的：

  首先，无锡二手房指导价出台。

  打着学区的名义炒作、加价已不现实，天花板就在那里，再高也不会高过指导价，学区房永远涨的神话被打破。

  其次，政策频出，学区不稳。

  北京继多校划片后，又开始实行多校教师轮岗，不少城市趁着这股风跟进，学区的改革在全国来看势在必行，无锡接下来对学区房的风向政策调整谁也摸不准，市场对学区房的政策预期已经改变了。

  02

  老破小

  老破小是指，“楼龄老、环境破、空间小”的房子，在无锡，往往是XX新村居多，这类房子往往价格便宜、区位优势明显、周边配套较为完善。

  当然，老破小当中的学区房跟价格便宜搭不上边，但同样具备区位、配套方面的优势。

  在乐居君看来，老破小面临着以下问题：

  一、社区环境

  没物业跟有物业是两回事，有物业跟好物业又是两回事。

  而老破小，有物业的都比较少，更别提指望万科、绿城这些优质物业进驻了。

  此外，由于房龄较老，绝大多数老破小都没有电梯，年轻人居住腿脚利索还没问题，老年人居住除非在一楼，否则就极为不便了。

  二、拆迁无望

  今年8月，住建部发布关于城市更新的新规，明确指出，城市更新行动中防止大拆大建问题。

  并且划下了红线：原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

  过去，棚户区拆迁让不少人看中了老破小的投资价值，但现在，拆迁拆不动了！

  三、购买困难，接盘无人

  老破小的一大诟病是楼龄老，因此评估价低，贷款周期短，甚至还会限贷、停贷。

  评估价低，首付就得出的高。

  例如一套二手房60万的成交总价，银行评估价只有50万，按3成首付来算，贷款仅能贷35万，实际上首付得付25万（相当于这套房子总价的4成）。

  贷款周期短，意味着还贷压力加大。

  例如二手房贷款100万，等额本息的情况下，按基准利率计算，贷款20年比30年每月多还1237元。

  当然，30年以上楼龄的老破小，甚至有可能停贷。

  可以预计的是，购买老破小后，随着楼龄的逐步增加，贷款会越来越严苛，市场上愿意接盘且有条件接盘的人会越来越少。

  03

  “病危”开发商

  谁也没想到，过去50强、100强的房企，居然也会有病危的那一天。

  近期暴雷的房企越来越多，烂尾的风险也越来越大。

  例如恒大，去年到今年之间都推出过最高75折优惠，要求是全款，先到先得。

  但先是去年一篇求救信引爆全网，今年7月起暴雷危机愈演愈烈，甚至多次传出破产的谣言。

  目前，无锡楼市的恒大已有项目如恒大观澜府等已停工，烂尾几率大大增加。

  这样的“病危”开发商，明显靠不住，旗下开发的楼盘项目，优惠再大也不能买。

  现在什么样的开发商靠得住？

  还得看规模较大的国企、央企，如保利、华发、中海、华润等等。

  一方面这些国资房企实力雄厚，有政府背书；另一方面这些房企近年来扩张明显不如民企激进，尤其是三条红线出炉后，更成为当下楼市的优等生。

  这些房企没有暴雷的风险，反而更值得推荐。