正文

  项目概述：坐落于惠山区洛社板块，属于不限购区域，主售四期装修小高层，限价16000元/平米。

  适合人群：建面约95-128平米小高层，容积率1.6低密社区，总价150万起适合板块内刚改或改善客群。

  一、地段位置

  *区域概述：碧桂园南光城位于惠山区洛社板块，江海路与洛南大道交汇处，目前在售的四期处于洛南大道与永辉路交叉口东北侧。

  惠山区位于无锡市偏北部，区内京沪高铁、沪宁城铁和新长铁路穿境而过，沪宁高速、锡澄高速、锡宜高速纵横交汇，进一步拉近无锡和沪宁都市圈的距离；无锡轨道交通一号线、三号线贯穿全区，到达无锡中心区快捷畅通。

  而“锡西新城”的概念，在无锡“十二五”城乡建设规划中首次提出，成为中心城区外围新城区的重要一极。

  产业上，惠山区作为无锡工业强镇之一，拥有大量产业，藏富于民，多次入选工业百强镇。在2019年，惠山区被评为2019年度全国绿色发展百强区、2019年度全国科技创新百强区、2019年度全国投资潜力百强区。

  教育上，省锡中一小、二小、三小、锡西分校、金桥实验学校、锡山高级中学等学校林立。

  生态方面，西漳公园、洋溪河湿地公园、阳山镇安阳山花海等，为区域居民提供了一大批休闲娱乐的场所。

  *板块概述：碧桂园南光城所处的洛社板块，整体位于锡西城镇群，是新兴的城市副中心之一；尤其是在2018年9月底，连通洛社和主城核心区的江海西路高架通车后，从洛社到三阳广场的距离被缩短；地铁3号线延长线也规划经过洛社新城。此外，麦德龙、锡西商业中心广场、百乐广场等配套发展起来，由之前的乡镇、偏僻进入快速发展的新阶段。而且在联合江阴、沟通宜兴、打造大无锡局面方面起着连接作用。

四期收官低密小高层

  同时洛社新城作为一个逐步发展的新城，总投资45亿元的万达锡西超级综合体签约；一所985高校入驻洛社。无论是产业聚核、交通铺展还是配套升级，锡西新城的步伐，正显而易见地加速。交通、商业等配套都在完成补缺，由此也吸引了建发、碧桂园、融创、红星、蓝城等知名房企入驻。

  早在2021年年初，江苏省人民政府官网就发布了江苏省惠山高新技术产业开发区的批复文件，惠山高新区核心区选址在洛社镇。年中旬，江苏省惠山高新区(筹)揭牌仪式暨高质量发展大会在无锡市惠山区洛社镇举行。现场，一批重大项目集中签约，总投资超100亿元；5家银行联合授信超750亿元；产业基金10亿元；12只重大项目开工建设。

  二、产品特色

  *产品特色概述：碧桂园南光城位于江海西路高架畔，临锡西交通枢纽，是实力央企南光集团与碧桂园责任地产在无锡联袂的首部力作，项目整体规划占地约305亩，规划为C03、C07、D06、D07这4个地块开发。

  于9月份首开的四期D07地块，也是项目售卖的最后一个地块，其他3个地块已售完。四期规划16栋装修小高层，总高16层，总共约1408户，多为三个单元、大户型楼栋为两个单元，两梯两户设计。房源预计为2023年12月底精装交付，装修带中央空调、地暖、新风系统。

  碧桂园南光城四期在售4、5、8号楼，其中4号楼建面约108平米；5号楼建面约94、108平米；8号楼建面约128平米，这也是四期住宅中打造的主要户型，均价约15000-17000元/。

  碧桂园南光城四期容积率1.6、绿化率35%，主要是以低密小高层为主。社区分布不同主题的景观空间，中央公园主题园林、综合运动区、主题儿童乐园、儿童娱乐星球，还配备有健康跑道、户外会客厅、林荫道景观、竹林私语等景观及康乐配套。

  三、户型分析

  *户型描述：碧桂园南光城四期整个地块1.6容积率，打造16栋16层高的纯小高层社区，主售94、108、128平米户型，三个户型都采用整体三开间朝南+大阳台的设计。

  其中，108平米为主力户型，南向面宽有约9.9米，双阳台开间约5.6米，主卧采用了270度采光的飘窗，整个户型尺度感很强。厨、餐、客厅一体的设计，各个功能区独立区分、又紧密相连。餐厅位置既不占用过道，又有足够的空间，保证了厨、餐区域的联动性。

  客厅的开间近4米，可以摆放 3+2 沙发，舒适度较高。主卧的空间很阔绰，套房设计，可以放置两排顶天立地的大衣柜，既满足多人口之家的收纳需求，也有私密感。

  四、交通出行

  *轨道交通：距离碧桂园南光城最近的轨道站点为地铁三号线的首发站苏庙站，直线距离约3公里。

  地铁三号线于2020年10月底开通一期，起于苏庙站，途经梁溪区，贯穿钱桥、吴桥、无锡火车站、江溪、旺庄等区域，止于新吴区硕放机场站，由西北到东南斜穿无锡市区。乘坐7站可到达无锡火车站换乘1号线。

  根据规划，未来板块内还将有地铁3号线二期的洛社站、红明村站、洛竹路站三个站点待设，项目到规划中的洛竹路站直线距离大约1km。

  *公共交通：途径碧桂园南光城的公交线路较少，周边1公里范围内仅有永辉路上的新开河、洛竹路上的张镇农贸市场两个公交站台，只有620路公交线路经过。

  620路公交是洛社镇范围内的环形交通线路，可途径洛社镇政府、融创银城商业广场、麦德龙、洛社哥伦布广成等洛社主要生活场景。

  *自驾：洛社对城市外出行非常便利，京杭运河、312国道、锡宜高速等交通干线穿境而过。自江海西路高架通车后，板块对市内出行也有了很大的提高。

  整个碧桂园南光城东侧临近江海西路高架，全线通车后顺畅实现片区与快速内环的交通转换，从而便捷地到达无锡各区域，也增强了板块与江阴、宜兴的交通联系。项目南侧的洛南大道即340省道，往西可穿过常州武进。

  五、周边配套

  *教育配套：碧桂园南光城周边2公里范围内有洛社高级中学、新开河实验学校以及南侧钱桥板块的惠山金桥实验学校等公立、私立教育资源，后两者为私立学校。

  其中洛社高级中学是江苏省四星级高中，在普通高中里算不错，这几年学校办学成绩一直在进步，2020年本科率稳定在99%左右。

  洛社新开河实验学校是无锡市第一所九年一贯制、园林式的寄宿制民办学校，分为小学部和初中部。

  惠山金桥实验学校是金桥教育集团在锡西新城创办的又一所全日制民办学校，办学规模为60个班级，其中12个班级为初中班，48个班级为小学班，总投资2亿元，教育设施按照江苏省中小学一类标准进行配置。

  另外碧桂园南光城已经交付的一期、二期对应的学区为洛社中心小学，三期、四期具体的学区划分以交房后政府公示信息为准。

  *医疗配套：无锡惠山区人民医院位于碧桂园南光城北侧，直线距离约2.1公里，该医院是惠山区及锡西片区的龙头医院，是一所融医疗、预防、教育为一体的二级甲等综合医院，是南通大学、江苏大学临床教学医院；目前正在进行三期工程建设，预计两年后完工，医院建筑面积将达到12.8万平方米。

  *公园配套：碧桂园南光城周边2公里范围内有洛南公园、洛城湿地公园以及钱桥的香缇公园。

  其中洛城湿地公园位于洛社镇东南角，靠近盛岸路，公园是免费公园。公园比较大也比较原生态，除了一期后面的二期也开通了，非常适合锻炼散步，傍晚时分也有不少附近住户过来散步。

  *其他配套：碧桂园南光城虽然与洛社镇中心有点距离，但是2公里范围内还是有麦德龙、融创银城商业广场等商业配套。

  前者位于洛城大道沿线，自有品牌和进口食品是麦德龙的最大特色。据悉平时该门店人流量并不大，只有节假日人会相对多点。

  后者位于钱洛路上，里面餐饮比较多，还有苏润万家超市，为周边住户提供了较大的生活便利。

  此外，2021年6月份，随着无锡惠山高新技术产业开发区（筹）揭牌，总投资45亿元的万达锡西超级综合体等项目同步签约，这也是无锡第五座万达。

  六、价格分析

  *价格现状：碧桂园南光城四期作为板块内的限价盘，装修小高层，总高16层，建面约95、110、128平，均价16000-16500元/平米。

  板块内还有融创玉兰玖园、蓝光春风江南、建发金玥湾以及尾盘远洋红星天铂、悦湖观邸。融创玉兰玖园在售装修小高层，建面约115、135平米，均价约19000-21000元/平米。蓝城春风江南主售装修和毛坯洋房，总高11层，建面约89-125平米，均价约17800-19300元/平米。建发金玥湾主售毛坯高层和装修洋房，均价19500-21000元/平米。

  二手房方面，周边多为安置房，价格也较低，价格多在0.8-1.1万/平米。

  *价格潜力：在大部分外围新城区单价突破两万门槛的无锡新房市场中，碧桂园南光城打造低密、装修小高层，价格具有较大优势。

  在不限购区域中，洛社与主城区的距离相比之下是比较近的。地块方面，今年出让的上坤新开河1号地块、融创建发和著以及已经开盘的融创玉兰玖园，地价等同于二手房价格。后续板块内还有三号线延伸线的加持、惠山高新区的规划利好、万达锡西综合体等等，板块内房企开发的产品也不再局限于刚需群体，可以发现户型设计、园林绿化方面逐渐往改善户型方面上演化，未来发展更具潜力。

  而碧桂园南光城的价格相较于板块内新房来说，明显倒挂，性价比较高。

  七、项目亮点

  1、低密16层小高层

  碧桂园南光城容积率1.6，打造16栋16层纯小高层社区，2梯2户的设计。装修配备地暖+中央空调+新风系统三大件。

  2、70万方大盘收官之作 

  碧桂园南光城前三期已交付，实景呈现，最直观体验。四期在社区打造、户型设计等方面都做了提升。

  3、板块规划发展潜力 

  板块内学校、商业、公园等配套都较为完善。省级惠山高新区选址洛社，未来将有一所985高校在洛社建立校区、规划中的地铁3号线北延线也将在洛社设站、万达锡西综合体入驻洛社。

  4、多维交通 出行便利

  东临江海西路高架，实现片区与全市的联系；京杭运河、312国道、锡宜高速等交通干线穿境而过，实现与其他省市的串联。