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  项目概述：位于新吴区鸿山板块，属于不限购区域，规划6层叠墅、洋房和15层小高层。

  适合人群：预计2022年3月份首开，89、99平米小高层；107、146平米洋房，适合板块内改善置换客群。

  一、地段位置

  *区域概述：

  新吴区高新企业云集，实力雄厚，资源全面开挂。拥有SK海力士、村田、阿斯利康、博世等一大批全球知名企业。更集齐六个特色小镇——硕放航空小镇、鸿山物联网小镇、慧海湾小镇、梦溪小镇、梅里文化小镇、旺庄智能装备小镇，“组网”成功，助力城市发展。六大主导产业全线飘红，前6个月全区实现高新技术产业产值1899.02亿元，新招引科技企业1181家，新批总投资超亿元以上重大产业项目95个，产业革新引领新吴飞跃前进。

  新吴区位于无锡市偏东部，西邻经开区、北接锡山区，常住人口约72万人。

  作为吴文化的发祥地和核心区，新吴区有鸿山、泰伯庙等历史文化资源，又规划打造伯渎港滨水空间。区域内，苏南硕放国际机场、城际高铁、京杭大运河以及多条高速公路构成了水陆空立体交通体系。

  *板块概述：

  绿地映山风华位于新吴区鸿山板块，鸿山街道锡梅路与经十二路。

  鸿山位于无锡新吴区东北部，东接鹅湖，西邻梅村，南望苏州，北至安镇，旖旎的山水田园风光与深厚的吴文化底蕴赋予了鸿山独有的江南风韵。

  鸿山板块既保留了历史文化资源“三泰一址”，鸿山遗址博物馆、钱穆钱伟长故居等诸多历史遗迹；又坐拥梁鸿湿地公园、伯渎河滨河景观、良田美池等优质自然资源。

  2020年，无锡市自然资源和规划局发布了《江苏省无锡鸿山旅游度假区总体规划（2019-2035）》，将以旅游度假产业、旅游服务产业为主，培养打造一个多功能旅游度假区。

  2016年11月，在无锡举办的世界物联网博览会上公布了建设鸿山物联网小镇的规划。鸿山物联网小镇在无锡三大物联网小镇中以物联网综合应用为特色，以与阿里云合作开发的“飞凤平台”为代表，将物联网技术成功运用到城市基础设施中去。

  2020年10月，鸿山隆重举办了旅游度假区重大项目签约仪式暨远景规划发布会，活动中，集中签约颐高应急安防产业示范基地等总投资近75亿元的8个重点项目，涉及了物联网科技、智能制造、高端文旅、优质教育、智慧农业等多个领域。

  近两年，金融街、路劲、康桥、绿地相继入驻鸿山，开发了金融街金悦府、时光鸿著、康桥悦蓉园、绿地映山风华项目，居住品质将逐步提升。

  二、产品特色

  *产品特色概述：

  绿地映山风华位于新吴区鸿山板块，由绿地香港携手黑牡丹集团打造6万方住区。以1.6容积率，超35%绿化覆盖，6层叠墅、洋房和15层小高层产品组合呈现。

  整个小区规划10栋小高层，建面约89、99平米，主要位于小区的右北侧；5栋洋房，建面约107平米，位于小区南侧；8栋叠墅，建面约140-160平米，位于小区的西侧。

  绿地映山风华目前售楼处及样板间已开发，预计2022年3月份开盘，首推15层小高层，2梯4户，建面约89、99平，预计20000元/平；推6层多层，1梯2户，107、146（顶复）平，预计22000元/平。具体楼栋待定，交付时间待定。

  小区内一环两巷三坊，以中式的“街-巷-坊-院”层层递进动线，布局归家路上的仪式感，打造“一园九境”。芳芷花园，以魔方园、合愈园、迷香园、致丽园、觅果园，五大儿童乐园设置；中央景观大道，贯穿中央里巷花园，布局多重植栽；架空层泛会所，配置集市区、书吧、会客厅、室内运动区、全龄儿童游乐园、家长休闲区、棋牌区、烘焙区等社区交流空间；社区运动公园，羽毛球区、篮球区、乒乓球区等场地。

  三、户型分析

  *户型描述：

  绿地映山风华包含小高层、洋房、叠墅产品，户型面积段分布也较为广泛，选择面也较多。小高层89、99平米户型主要面向区域内刚需客户；初级改善客户可入手洋房107平米户型；叠墅140-160平米纯改善。

  洋房户型较为纯粹，相较于小高层住宅，107平米也能为刚改客户所接受。一梯两户设计，入户玄关，私密入户空间，收纳空间较大。三开间朝南，超大面采光，阳台、客厅、餐厅、厨房北向窗户，通透性较好。南向双阳台，采光较好。

  主卧套房设计，带独立卫生间，衣帽间收纳；U型厨房，科学布局操作分区，厨房开间阔绰；餐客一体，整个户型动静结合，动区餐厅、客厅、厨房、卫生间均位于整个户型的中间，静区三个卧室位于户型的三角，一定程度上保证了户主的私密性。

  四、交通出行

  *轨道交通：

  新吴区域内仅轨道3号线穿过，不过距离绿地映月风华较近的地铁站是终点站硕放机场站，直线距离也达到了6.6公里。

  地铁3号线是无锡市第三条开通运营的城市轨道交通路线，于2020年10月28日开通运营一期工程。起于惠山区苏庙站，途经梁溪区，止于新吴区硕放机场站，由西北到东南斜穿无锡市区，主要路段为新吴区长江路沿线。

  *公共交通：

  绿地映山风华周边1公里范围内有5个公交站台，涉及781、782、796、763、751、721等公交线路。可至无锡火车站、梅里古镇等重要站点。

  距离最近的锡梅路上的的鸿山路(锡梅路)公交站，就位于项目北侧，距离225米左右。781路公交线路经过，乘坐18站可到达梅村梅里古镇。

  *自驾：

  绿地映山风华位于锡梅路与经十二路交汇处，项目东侧750米左右是飞凤路，飞凤路总体呈南北走向，北起金城路，南至泰伯大道。泰伯大道，为东西向主干道，往东可至锡山鹅湖；往西可穿过区域内热点板块梅里古镇、旺庄，可以转运河东路前往无锡站或转运河西路到惠山区。

  西南向约3.4公里位置可上通锡高速，目前通锡高速往西通苏锡常南部高速的太湖隧道段正在施工，往南可到苏州方向。

  从项目到苏南硕放机场直线距离约6.6公里，据官网消息截止到2021年3月份，该机场共通航城市45个，中国国内城市42个，国际及地区城市3个。

  五、周边配套

  *教育配套：

  绿地映山风华南侧约800米左右有鸿山实验小学、鸿山物联网小学，板块内学校经常会针对鸿山板块做吴文化游学实践项目 。

  板块内在建鸿山金桥实验学校，与绿地映月风华直线距离约4.2公里。学校计划2022年07月01日竣工，2022年9月开学。该校是包含幼儿园、小学、初中、高中的15年一贯制学校。

  *医疗配套：

  鸿山板块内有上海交通大学医学院附属瑞金医院，与绿地映山风华直线距离约4.6公里。该医院用地面积约6.67万方米，核定床位数为501张。系按照三级医疗机构标准建设，由无锡市新吴区人民政府委托无锡市新吴区新瑞医院（上海交通大学医学院附属瑞金医院无锡分院）管理的非营利性医院。该医院于2019年3月26日正式投入运营，大大为新吴区东部板块居民的健康提供了保障。

  *公园配套：

  鸿山板块内的生态资源还是较为优越的，绿地映山风华5公里范围内有梁鸿国家湿地公园、鸿山国家考古遗址公园，多集中在飞凤路东侧，也就是项目东侧。

  梁鸿湿地公园位于鸿山镇东部的中国吴文化博览园内，东与鸿山遗址公园农业生态展示区接壤，西边濒临泰伯渎，北起泰伯渎瞻桥，南至自然村落桥头巷，总规划面积1333亩。

  鸿山考古遗址公园完整地揭示了春秋战国时期越国贵族墓葬在同一墓地的埋葬规律，并将墓葬分为小型、中型、大型和特大型墓，代表了越国贵族的4个等级。其中丘承墩一座长57米的“中”字形特大型越国贵族墓葬，是仅次于绍兴印山越王墓的越国第二大墓；7座墓葬共出土2000件随葬品。不过作为遗址公园的核心景区，鸿山遗址博物馆正在整修中，计划2022年3月底再开馆。

  *其他配套：

  鸿山板块目前缺乏大型商业综合体，主要依赖鸿山商圈的鸿山商城、鸿山商业广场和鸿声商贸市场。

  2020年10月份，鸿山举行的“无锡鸿山旅游度假区重大项目签约仪式暨远景规划发布会”现场公布了多条重大消息，多个项目将在鸿山落址，其中就有宝龙商业综合体项目，具体位置暂未落定。

  六、价格分析

  *价格现状：

  鸿山目前在售新房项目不多，仅有奥体紫兰园、金融街金悦府、康桥悦蓉园三个在售新房项目。奥体紫兰园主售装修小高层和洋房，均价约 15500-16500元/平米，项目目前为现房。

  金融街金悦府规划洋房和小高层，项目准现房，目前仅剩毛坯洋房，建面约111、124平米，均价约17000-17500元/平米。

  康桥悦蓉园主售装修小高层，建面约89、106平，均价约18000元/平；毛坯洋房建面约115平，均价约18500元/平。

  2021年新出让的新地块即绿地映山风华，楼面价12000元/㎡+5600㎡租赁建面，规划打造7栋总高6F多层房源、10栋总高15F小高层以及6栋总高6F叠墅，建筑面积约89-157㎡。预计2022年3月份开盘，小高层预计20000元/平；洋房预计22000元/平。

  *价格潜力：

  在长三角一体化、苏锡一体化的大背景下，鸿山占据了无锡主城“南优东拓”的发展方向。鸿山板块本就是自带“文旅性质”的地方。根据规划，鸿山未来的发展目标将是建设成为主打“吴文化”品牌、突出“山水宜居”和“城旅结合”特色的休闲旅游镇和生态宜居镇。

  板块不限购，具有宜居属性，而绿地映山风华作为由绿地香港与黑牡丹两大知名品牌联合开发，整个小区低密度墅质洋房小高层，舒适度较高，纯改善社区。板块内在售新房并不多，与2021年新拍突破万元地块相比而已，整个板块还是较具价格优势的。

  七、项目亮点

  1、板块规划利好

  所处的鸿山板块生态资源优越，鸿山物联网规划、鸿山金桥实验学校、中信城开泰伯旅游度假项目、宝龙商业综合体项目等相继落地，为鸿山添砖加瓦。

  2、国企联袂开发

  绿地品牌深耕无锡8年，先后打造了西水东、天空树等特色项目；黑牡丹集团国企实力布局长三角。

  3、墅境改善住区

  绿地映山风华容积率1.6，超35%绿化覆盖，6层叠墅、洋房和15层高层产品组合，打造江南书院式的墅境社区。

  4、GLDK一体化户型

  将客厅、餐厅、厨房、景观阳台整合为一个空间，实现一体化的空间布局。使不同功能空间互相渗透，提高空间融合度，营造更多维的生活场景。