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乐居楼盘测评系列 测评师：潘慧

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

坐落于惠山区玉祁街道，属于不限购的板块，玉祁核芯，唐平湖旁，打造宜居宽体洋房。

【项目亮点】

1、惠山城铁商务区“四站合一”，盐泰西宜铁路无锡唯一上车点，片区内资源配套齐全，未来发展空间大

2、117公顷唐平湖湿地公园生态氧吧，政府耗资800余万元打造的文昌公园环伺，生态景观价值独享。

3、1.8万㎡五大主题智趣园林，40米超宽楼距舒享宽幕视野，人车分流，让日常居住生活安全静谧。

4、板块内无其他新房在售，而南侧4公里城铁板块新房价格也达到了1.8万/㎡。

【价格分析】

实地无锡常春藤主售26F高层、11F花园洋房产品，高层97㎡、112㎡；洋房115㎡、125㎡、135㎡，均价15500-16500元/㎡。玉祁板块新房中海·左岸澜庭在售，均价约17000元/㎡，往南部4公里左右到惠山城铁板块，在售项目融创城铁未来中心，产品是高层和洋房，整体均价约18000-19000元/㎡，时光玖境尾盘高层均价约16800-17300元/㎡。板块内有毓秀院、育才苑、汇秀苑、宝龙香槟湖等二手房在售，价格多在8000-12000元/㎡。再说板块，早在2018年的官方规划中，玉祁的定位就是双核联动，“双核”也就是玉祁老镇+平湖新城。根据《无锡市“十三五”城乡建设总体规划》，无锡重点发展“一主两群”和“三心两带”建设。锡西新城是继太湖新城、锡东新城、惠山新城和科技新城之后的第五个新城板块。其中玉祁属于锡西新城组群。而实地常春藤处于板块核心发展位置，后续城铁商务区、核芯居住区和产业发展区的联动发展，势必打造玉祁核心宜居生活区，对未来板块价值和项目价值的提升，都会有一定的助力。

【楼盘规划】

2020年3月31日，实地以楼面价7474元/平拿下玉祁地块，溢价率24.4%。实地常春藤整个项目规划建设了8栋洋房，毛坯交付；3栋高层住宅，其中2栋装修交付、1栋毛坯交付，改善的定位比较明确。

8栋毛坯洋房总高11层，建面约115-135平米；3栋高层，1、3为精装，总高25层；2号楼为毛坯，总高26层，3号楼基本已售罄， 主力在售1号楼，2个单元，两梯四户，建面约97、112平米；洋房主售4、10、11#，一梯两户，建面约115、125、135平米。整体价格在16000元/㎡左右。

实地常春藤项目采用homey社区安全解决方案，人脸识别与属性分析、人像动态检测，及时捕捉72个人脸点位和14个人体点位，事前预警的安全面，主动发现解决问题，防患于未然，构建安全、便捷、有温度的智慧社区。

而作为社区共享的智能生活“三件套”，家有健康医疗门诊、逗号集市（便利店）及保实盒（快递），并辅以Delight物流机器人，让健康和便捷时刻服务于业主。

【楼盘基础信息】

1、占地面积：56743.40m²

2、容积率：2.2

3、绿化率：32.52%

【户型分析】

洋房E户型-四居室-建面约115㎡

实地常春藤高层主售1号楼装修房，建面约97、112平米；洋房建面约115-135平米户型，相较于高层来说，洋房户型更贴合整个项目的改善性质，得房率也较高。

其中洋房最小户型115平米，虽然属于飞机户型，但是入户玄关设计，而且玄关距离南向次卧有一定的距离，一定程度上保证了次卧隐私。南向双阳台已经成为目前市面上讨巧户型的标配，双阳台开间达到了7.1米，采光较好。

而整个户型做到了较大程度上的南北通透，具体表现在厨房U型设计、开间达到了3.25米，厨房北向窗户对着餐厅、客厅、阳台，南北通透感较强。主卧开间3.5米，带独立卫浴及步入式衣帽间私密性较佳。

该户型本身没有什么可以诟病的，但是户型所处的楼栋位置可能是较多客户考量的。115平米洋房户型除了在项目中间3栋洋房中间有少量外，多处于项目的东西侧，而西侧临近曙光路、东侧堰玉路。

【交通出行】

轨道交通：规划中的无锡地铁3号线二期，北起于唐平湖站，南止于3号线一期起点站苏庙站，经过惠山站，计划2023年开工，2027 年建成运营。而起点唐平湖站距离实地常青藤约1.5公里。实地常青藤南侧4公里范围内惠山站，惠山站除了已经开通的沪宁城际铁路外，未来还将有盐泰锡常宜城际铁路、苏锡常都市快线等城际路线。

公共交通：实地常青藤周边1公里范围内有9个公交站台，主要集中在项目东侧的堰玉路以及西侧500米的湖西路上。乘坐公交可以前往无锡总站、惠山万达、洛社等。其中项目东侧的庄巷桥站上车，乘坐34站可以到达无锡汽车站，途径可换成地铁1号线。周边其他线路多在惠山区范围内运营。实地常青藤售楼处北侧500米左右玉祁客运站，有6条公交车线路经过，分别为607路628路629路671路672路673路。在此站可乘坐公交车前往庆丰桥、无锡汽车站、金桥商贸城、吴文化公园等地。

自驾：实地常春藤北侧不到500米位置即沪蓉高速，从项目往南10公里可从无锡西上沪宜高速、往东11公里可从无锡北上沪蓉高速。从实地常春藤往南3公里处有中惠大道，横穿惠山区玉祁和前洲街道西部，往西可去往常州、往东可上沪蓉高速。

【周边配套】

教育配套：实地常春藤距离玉祁老街较近，项目1公里范围内就有曙光小学、玉祁中心小学、玉祁初中、玉祁高中等公立学校。玉祁初级中学是一所有着80多年历史的省示范初中，学校占地70多亩。江苏省无锡市玉祁高级中学是是一所充满朝气的年轻的江苏省四星级高中。实地常春藤南侧直线距离2.6公里处有无锡市省锡中双语学校，该校按小学、初中、高中一体化规划设置，总规模78班，2020年9月份正式投入使用。

医疗配套：实地常春藤西南侧1.3公里处有惠山区第三人民医院，惠山区第三人民医院建筑面积达2.7万平米、拥有220张病床，属于公立二级医院，主要服务于玉祁、前洲等乡镇约20万人口，填补了无锡市西北区域医院的缺位。

商业配套：实地常青藤距离玉祁老街海瑞路约1.2公里，玉祁老街上除了沿街商铺外，还有吉麦隆、美特购物广场，对于玉祁镇来说购物较为便利。吉麦隆超市发起于无锡江阴，后向常州、苏州、张家港等苏南乡镇农村发展，且每个乡镇几乎都会布局两家吉麦隆卖场。实地常青藤自带6200方商业，自带家有健康医疗门诊、逗号集市（便利店）及保实盒（快递），日常医疗、购物等还是较为方便的。

公园配套：实地常春藤周边2公里范围内有文昌公园、小唐平湖。其中文昌公园位于项目北侧500米处，该公园建于1988年，占地面积22098平方米，设计风格集古典和山水为一体，园内有革命烈士纪念碑、糜文浩烈士纪念碑、青城导社革命遗址、孙冶方纪念馆、大墩凤阜寺以及娱乐和休闲场地。唐平湖湿地是无锡十大湿地资源之一，占地面积为117公顷，公园内增了沿湖的绿地、石桥，还造了大片的亲水平台。

主推97、112平米高层、115-135平米洋房，单价约16000元/㎡，适合地缘性改善客群。

以上就是正文的全部内容啦，乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】，敬请关注。想要了解更多楼盘细节，可以点击文章开头处楼盘卡片，浏览楼盘详情；同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。